关注房产投资的小伙伴可能会发现这么一个现象，那就是所有关于房地产投资的书也好，文章也好，视频也好，绝大多数都只说跟“买”房子相关的东西，比如怎么找房，怎么选区，怎么贷款，怎么装修，等等等等。
但很少有人谈到卖房策略，还有最关键的就是投资了房产以后，我们的退出策略是什么，这个也很少有人提及，也就是英文里常说的Exit Strategy。
因为我相信大家都明白，买房只是手段，而并非目的。
我们肯定不是为了买房而买房，而是为了通过买房投资来创造财富，让我们早日实现财务自由，今后的生活过得更好。
Asset Rich, Cash Poor
今天我想来说说最近几年我经常思考的一个问题，我认为这是一个投资了房产之后的很实际的又是最大的问题， 那就是拥有房产这种资产，虽然账面资产看起来很富有，但现金流很差，在英文里有个更顺口的说法，把这种现象称为 Asset Rich, Cash Poor。
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这篇文章是我的Youtube视频的文字版。
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我父母的小投资房
举个例子，我在国内的父母，在上海浦东靠近内环有一套投资房，是那种普通上海多层小区的老公寓楼，一房一厅，建筑面积50个平方米。
我最近上网查了一下，现在那个小区的挂牌售价是每平米人民币7万5左右。
姑且算它每平米7万，那么这套房子现在价值350万人民币。
我爸妈一直把这套房子用来出租，装修已经非常陈旧了，所以租金也不高，现在每个月租金3500元，差不多等于每年42000元的租金收入。
听起来不少，但是考虑到这套房产的价值差不多有350万，那相当于它每年的租金毛回报才区区1.2%而已，如果扣除一些物业，维修之类的费用，净回报可能才1%，真的是非常非常的低。
我爸爸很想把这套房子卖掉，因为他觉得上海的房价涨到如今这个程度，继续增值潜力已经不高了，现在套现350万，哪怕放在银行里买一些长期定存和非常低风险的理财产品，回报达到每年3-4%应该不难，那这笔钱就能带来每年10几万的收益，比收房租要高2-3倍。
但我妈妈坚决反对卖房，她认为上海的房子还会继续升值，如果现在卖掉可能过几年就再也买不回来了，她曾经在上海郊区投资过一套房子，40万买入，3-4年后就翻倍以80万的价格卖出，没想到结果又过了3-4年那边的房价又涨了40万，她一直对这件事情耿耿于怀，觉得自己当初做了个错误的决定，少赚了很多钱。
我有时候在想，投资，真的是一件很难，又很考验人性的事情，投资亏钱的心情自然不必说了，可哪怕就是投资赚了钱，有些人非但没有感觉高兴，而仍然会不满意，甚至超级后悔，因为自己没有买在最低点，并且卖在最高点。
悉尼的房租回报
其实房租回报低应该不仅仅在上海，这个现象可能在全球都有，比如我现在自己居住的澳大利亚悉尼，同样是这个情况。当然可能在某些国家的某些地区，房产的租金回报很高，但首先跟我没什么关系，另外我也不太可能考虑在其他陌生的国家投资房产。
如果看澳洲一线城市悉尼的房产回报，总体来说租售比会比上海高很多，但仍然逃脱不了Asset Rich Cashflow Poor的命运，悉尼的House平均租金回报目前是2.3%，公寓稍高一点，3.6%，
我们就算悉尼房产平均租金毛回报是3%，但根据我的经验，悉尼房子每年产生的费用比如地税，市政费，维修，中介等等费用，通常是房价的1 – 1.5%左右，因此扣除所有费用，净租金回报恐怕不会超过2%
所以总体来说，似乎在上海，悉尼这些房价比较高的国际一线城市，这些房产的租金回报比例是比较差的。
房子只是土地和砖头
这就造成了我认为的房产投资最大的一个问题，虽然我拥有了一个看起来很值钱的资产，但这个资产说到底只是土地和砖头，既不能吃也不能用，而它给我带来的现金流却少得可怜。
更何况这还说的是投资类型的房产，会产生房租收入的情况，更多的情况是一个家庭通常只有一套自住房，并不会产生租金。
如果只是自住房，它的价值不管是涨到500万也好，1000万也罢，由于我自己住在里面，它并没有给我带来任何现金流。
所以你想过这个问题没有？有些人从中青年的时候就开始买房子，接下来几十年可能还升级了1-2，2-3次，换成了更大的房子，辛辛苦苦花了一辈子还清了房贷，最终老了以后拥有了一套自己满意的房子，说不定值很多钱，但哪怕这些人看起来坐拥价值几百万，甚至上千万的房产，但从现金流的角度来讲，他们其实还是穷光蛋。为了房子打拼了一辈子，最后自己可能并没有享受到劳动成果。
上海和澳洲的老人
我所了解的上海老人，比如我自己家的一些亲戚，叔叔舅舅这一辈，他们都是普通人，他们之中绝大多数，也就只有自己一套自住房，虽然在上海他们的每套房子都价值好几百万人民币，要说家庭财富都是数百万富翁了，但平时的生活大多还是靠几千块钱的退休金过日子。他们那一代的人，都是艰苦朴素过来的，一般都不会把退休金都花完，更何况还要多存点钱养老和看病呢。
澳洲的老人呢，其实也差不多，有数据统计所有澳洲家庭有投资房的也就占20%，绝大多数家庭只有自住房，要不就是在租房。
澳洲人的平均家庭财富在全球来说是很高的，澳洲统计局ATO最近的统计，澳洲平均家庭财富正好超过了100万澳元，大约500万人民币，家庭财富中位数也超过了63万澳元
我相信澳洲老年人的平均财富数字，肯定要比这个数字高，因为其实所谓的家庭财富，大部分都被锁在房产和Super，也就是澳洲人的养老金里，而老年人在房产和Super里的equity肯定比年轻人要高很多
我所见到的一些澳洲老人，退休了以后，坐拥1，2百万的资产，也就是他们的老房子，但却并没有太多的cash，很大的一部分人需要领澳洲的 age pension 来支付日常消费所需。
毫无疑问，住宅房产是普通人能够投资的很好的一种资产，这个世界上有很多很多人靠房产投资发家致富，但总体来说房产投资这个游戏，主要靠的还是资产增值
也就是要等房产增值了以后，把它卖掉套现，才真正赚到了利润，才能拿来用
而如果只靠租金收入的话，除了刚才说的回报率非常低的问题，还有就是管理上的麻烦，和由于日益老化的房子带来的越来越多的维修问题。
当然，我说的只是在我的有限认知范围里的情况，你可以反驳说你可以找到现金流很好的房产，比如某些国家或是偏远地区房价很低的地方，那很好，恭喜你! 但那些房产也并不是没有它的缺点和风险，比如升值很慢或几乎没有升值，和管理成本，等等。
如何破局？
刚才啰啰嗦嗦说了一大通，把 Asset Rich Cash Poor 这个问题提出来了，那么我们有什么解决办法呢？怎么破除这个局面？
我觉得大致有这几个方法：
第一，Downsize，降级，在同一个城市把大房换成小房
在澳洲，很常见的一种做法是老人买掉大house，在同一个城市临近的区，或者其他生活便利的区再买一套小一点的房子，可能是townhouse，或者apartment，这样可以套现多余的钱用来养老或者花在其他地方，比如旅游或者其他兴趣爱好
我妈妈在上海的一个好朋友前两年也做了同样的事情，他们卖掉了地段比较好的一套自己住的学区房，得到一大笔钱，在相对地段更差一些的地方买了套更大但是便宜很多的房子，花了点钱装修，最后还多出几十万现金，所以他们的做法就是牺牲了原本居住的地段，但换来了更大更舒适的房子，还给自己增加了很多可支配现金
第二，搬到更便宜的地方去居住
有些澳洲人，包括退休后的老人，选择搬去房价比较低的小城市生活，比如悉尼人卖掉悉尼的一两百万的房子，往北去Central Coast，甚至Queensland，往南去Kiama，甚至Batemans Bay这些都是澳洲退休老人很喜欢的东南部海岸，可能花一半的钱就可以买一套跟悉尼差不多的house，然后剩下的一半的钱用来养老，我觉得在澳洲，这是很不错的方式
A，澳洲老人通常都比较独立，年纪大了以后并不依靠子女的照顾
B，在澳洲，几乎不管你到那个城市，其实生活习惯都差不多，买东西基本上就是Coles，Woolworths两大超市，所有城市的消费习惯，饮食习惯，文化交通，等等这些都是差不多的
C，对老年人最重要的医疗保障，也就是澳洲的公费医疗体系，Medicare，在全国范围内都是通用的
所以在澳洲，搬到便宜的城市去以后，把原来绑定在房子这个固定资产里的钱，释放出来变成现金，是一个很不错的方法
其实除了搬去同一个国家的更便宜的城市，甚至于可以考虑搬到另外一个更便宜的国家去长期居住，比如有些澳洲人退休了以后去泰国，马来西亚等等一些生活成本便宜的东南亚国家养老，花同样的钱，可以享受到更好的生活
不过当然，这种方法也并不是完美的，有得肯定也有失，毕竟从一线城市搬去小城市，或者从发达国家搬去东南亚，其实也放弃了一些东西，比如医疗，比如生活习惯，比如亲戚朋友，等等，但不管怎样这是一种选择
不过恐怕这种方法对于国内一线城市，比如上海的老人可能就比较不那么容易了
A，上海老人，或者说中国老人相对来说没有那么独立，依靠子女养老还是在中国人的传统观念里根深蒂固的
B，中国由于有户籍制度，造成每个地方的医疗体制很不一样，我对这个没有深入研究过，但我相信要是上海老人卖了房子去比如一些青岛或者厦门这样的地方养老，他们如果要看病怎么办？医保恐怕是不能全国通用吧？
所以我觉得像我父母这样的老人，他们是绝对不会考虑卖了房子去其他小一点的城市养老的，甚至于他们可能从来也没有考虑过这种可能性。
第三，卖掉自己的房子，转而租房
我知道这种方式恐怕很多人不能接受，但至少也是一种可能性和选择。
比如就拿我父母的那套投资房举例子：
如果我在上海有一套价值350万自己的房子，自己住在里面，那么这套房子没有给我带来任何收入。
而如果我把它卖掉，把350万放到一些投资组合里去，比如股票+房地产基金+债券+银行现金理财，按照FIRE的4%提取原则，那就是14万，我自己租一个同样的房子，每年可能只需要花5-6万，那我就获得了另外8-9万的现金收入。
当然，你可能会说，租房要看房东的脸色，不稳定等等，但这个世界上的事本来也不可能十全十美，总是要有所取舍，虽然不稳定，但通过租房我也获得了自由度，对于一个不想永远待在一个地方的人，比如我自己，我完全可以只租半年房，然后另外半年去到处旅游。
你还可能会说，你买了房，今后的房产增值就不属于你了，这个的确是一个问题。但我最近看了一本书，叫Die With Zero，这本书改变了一些我以往看问题的角度，包括怎么不要因为在花钱这件事上过于保守，存了太多自己永远也花不了的钱，而牺牲了自己人生中，特别是比较早期的一些最宝贵的人生体验。
Die with Zero https://amzn.to/3DVYrff
当然这又是另外一个话题了，有机会以后我再做一个视频聊聊我对这本书的读后感。
说老实话，我自己当初的房产投资初期阶段，也就是资产积累的阶段，只是一味的追求大量快速的积累资产，而并没有考虑太多的未来变现的问题，也就是没有考虑好我的房产投资未来的“退出策略”。
而到了我目前的阶段，我需要思考的更多的是怎么巩固，整合和简化我的资产，还有今后的退出策略。
同样，下次有机会的话，再来聊聊我自己未来对房产和人生的计划。
好了，以上全部都是我自己个人的胡思乱想而已，绝不构成任何投资建议，也可能很不成熟，但希望能对一些人有所启发，也希望引发一些思考和讨论，谢谢阅读，再见。