最近我的2套投资房的贷款固定利息前后到期，一套原来fixed 2年结束，从3.29%直接跳升到6.16%，另一套之前fix了一年6.24%，现在一下子变成活期6.75%。
这样一来，从新的财年开始，每年房贷利息就一下子增加了1万多刀。
本来还是正现金流的2套投资房，妥妥的变成了负现金流。
我平时自己有个excel表格，记录所有投资房的各种租金费用等等详细数据，大致估算了一下，明年这2套房不出意外至少是负现金流4k-5k的样子，如果万一出现什么东西坏掉要修要换，那么会更多。
我不禁庆幸，还好利息上升以后，我在过去的3年里已经陆陆续续卖掉了4套投资房，减少了100多万澳元的贷款，并且回收了几十万的现金填补到自住房的offset里。否则要是强撑到现在一套也不卖的话，虽然不至于走投无路，但肯定会捉襟见肘，很可能要不断变卖我的股票资产来维持生活了。
卖掉几套房子以后，起到了一举两得的效果：贷款少了也就不用往投资房里贴很多钱了；现金多了把自住房offset填满了每年少付2万多的利息。
当然我也明白，随之付出的代价就是，这几套投资房未来的潜在增值，跟我没有啥关系了。但是没办法，生存为第一要素，先活下去要紧。
我平时还是挺关注悉尼房产市场的动向的，虽然最近1-2年房租涨了不少，但是架不住以前澳洲低息时代fix的低息纷纷到期，现在普遍利息都在6%以上了。
我相信很多澳洲房产投资者，目前也会跟我一样，感受到了同样的越来越大的压力，除非他们没有贷款，跟我的一个土豪朋友那样是拿现金全款买投资房，那就很爽。
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粗略算一下悉尼投资房目前的现金流情况：
我们来假设一下，如果在悉尼买一套100万的房子，首付20万，贷款80万。
租金收入如果是house的话乐观估计可能4%，4万/年。如果是apartment会高一点，算5%，5万/年。
所以收入大致为4-5万/年，取平均数算4.5万。
利息支出算平均值6.5%，80万贷款利息那就是5.2万。各种杂项支出根据我的经验算房价的1 – 1.2%，就算平均1.1%吧，就是1.1万。
所以支出2项加起来大致为6.3万。
收入 – 支出 = -1.8万
每年要贴1.8万到这个投资房里去。这个还没算出现什么意外情况的，比如突然空调坏了，或是收到一张special levy啥的。
对于任何一个普通家庭来说，1.8万还是一笔不算小的数字。如果收入高的家庭，算上折旧啥的负扣税，可能还能退个几千刀税回来，但应该至少还是要贴了1万刀进去。
总的来说在当今澳洲高息环境下，持有投资房是个满吃力的事情。
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所以对于我这种以前几年就低收入半退休的，现在无主动收入完全退休人士来说，减少贷款恐怕是最好的办法了，或者说是没办法的办法。
我也知道房产投资是个长期投资的游戏啊，可是无奈一开始的时候算是踏对了周期，悉尼在2013-15期间的确是大涨了一波，但是自从2017到达顶峰以后，一直耐心等到现在2024，公寓市场可以说是纹丝不动，甚至可能还倒退了一点。
House市场倒是最近2-3年还涨了一波，这个也是我当初没做对的一个地方，只投了公寓unit，完全没投house，总的来说还是因为house单价太贵，买不动，就买了一堆便宜的unit。
当然这些都是马后炮了，如果能穿越回去重新来一次，知道历史是怎么走的，那么任何人都能做出最正确的选择。还买什么房子啊，10年前all in 比特币，都赚100倍了，对吧？
所以我从来不会回头去看这些，也不会后悔过去的决定，有时候即使踏对周期的人，多半也是运气，虽然往往他们会觉得是自己的能力。人类的本性都喜欢高估自己。
明年虽然这2套投资房是负现金流，但贴个几千刀压力还不算太大，再加上悉尼公寓卖房市场现在据我观察实在是不大好，很多都卖不上价，现在卖实在不是好时候，所以很有可能接下来的一年就是继续持有吧。
希望悉尼的公寓市场的下一波牛市早日到来，拜托别让我等太久了好吗？