没想到卖掉一套投资房可以让我那么开心

今天,我的第2套投资房正式成交啦!

前阵子写了一个卖房系列,说了说这次卖房的动机和过程:我的第二次卖房笔记 Part1 (澳洲悉尼)

下午我的卖房律师很顺利的帮我完成了settlement,很快就收到了卖房款,扣除银行贷款和各种费用以后,我收到了10几万现金。

从5月开始有卖房的想法,通知租客搬走,8月开始卖房,9月卖出,10月settle,所以从开始到结束整整花了5个月才完成这个事情。

现在终于一块石头落地,没想到最后的成交会让我那么开心。

我看着账户里的钱,觉得心里踏实了很多。

买房投资,看起来是个很美好的事情,很多没房的人也很羡慕有投资房的人,但我自己这些年的经历让我明白,投资房产真的不是一个那么容易的事情,特别是当市场不好的时候。

在市场好的时候,人人都会觉得自己是神。

比如我在投资房产开始几年的时候,飞速的买了几套房子,整个澳洲都处于利息下降通道,房价天天在涨,那个时候觉得自己真的厉害,投资赚钱真的好容易啊。。。

于是在2013-16年期间,我不停的贷款,不停的买房,韭菜就是这样练成的,市场越涨,FOMO情绪越高涨,生怕自己错过行情,却殊不知风险也越来越大。

但是,好时光总会过去,接下来就是不好的时期了,买房市场开始停滞,甚至下行,租房市场非常惨淡,在之前几年我所有的投资房都不得不降价出租,再加上Covid的到来,更是雪上加霜。

银行的贷款5年以后,Interest Only的还款方式纷纷到期,都变成了P+I本息还款,一下子现金流压力增加了好多。

还在不多久之前,澳洲还处于历史利息最低的的时间段,商业银行贷款利息都低到不到2%,可是谁能想到,2022年一下子从5月开始到现在,澳洲央行连续加息5-6次。于是所有的商业银行纷纷提高借贷利息,房产贷款的浮动利息一下子从2%涨到了5%。

虽然我已经在前几个月固定了好几个贷款的利息,而且利率海不错,都在3.X%,但是还是没有来得及固定所有的贷款,我手上200多万的贷款,压的我有点喘不过气来。

唉。。。现在懂了,什么叫风险,什么叫居安思危。

投资有一个很重要的原则,英文叫SANF (Sleep At Night Factor),也就是“晚上能睡好觉”原则。

如果一项投资,让你晚上睡不好觉,老是会去想它,造成你很多困扰和心理负担,那么不管这个投资表面上看起来有多好,它都不值得你继续持有了。因为它对你的心理,精神,家庭,甚至身体都会造成很多负面影响。

我是一个同时投资房市和股市的投资者,这些年的投资经验给我的体会是:房子给我带来了很多烦恼,而股市从来没有。

所以,在我现在的人生和财富阶段,我的策略就是减少房产,减少负债,增加股市投入,增加现金流。与此同时,减少烦恼和焦虑,增加幸福感和平静。

Anyway,这次又卖了一套房子,不但让我的负债一下子减少了50万,又让我增加了10几万的cash。

我的计划是拿出大约5万,在当前的低迷股市里补仓一些股票,剩下的钱可以让没有什么收入的我度过接下来的2年。

希望2年以后,房产市场可以变好,那样的话我会考虑再卖第3套房,继续减少负债,回收现金,投入到股市。

这样慢慢从房产过渡到股市,因为我目前的阶段,股市所产生的被动收入比房产要好太多了。

好了,今天就随想随写到这里吧,算是一个心情记录。明天要带老婆去吃顿好的,庆祝一下!

《没想到卖掉一套投资房可以让我那么开心》有一个想法

  1.  @PPP IDSN 
    两个月前我参加了女儿在离开墨尔本两百公里之外的野外训练基地Geelong Grammer Timbertop 举行的家长晚宴。这里汇集了来自澳大利亚各个州赶来的400多位最富有的家长。我见到了传说之中的Toorak 老太太, 跟他请教了如何她们的投资方法。原来澳洲的富人是这样投资的。

    老太太是这样的,她62岁了。陪同小女儿就是Toorak阔太,参加孙女的家长晚宴。Toorak阔太在Toorak大街上经营一个高级的家具店,雇用了15个员工。每年有一个亿的营业额。老太今年把这个价值500万的房子送给45岁的小女儿。那代价肯定是小女儿负责照顾她的养老。这个房子也是老太太的妈妈传给她的。肯定就没有贷款了。只付6%的印花税就可以转个名字,那就是30万。清空之后,老太太就等五年67岁可以拿到政府每年4万的养老金,那很明显,十年之后这个印花税就回来了。
    Toorak阔太把这个房子Refinance400万出来。这个一分钱税都没有啊。理由也很充分,这个公司是需要400万周转。营业额一个亿,400万是小钱了,银行马上就批了。
    然后Toorak阔太就可以借两百万给儿子。再贷款300万,另外再买一套自住房。剩下两百万,那就可以给小女儿交这个昂贵的私校学费。还有其他的环球旅行,当然也要放进公司里买点货。然后跟政府退回Gst. 反正爱怎么花就怎么花了。
    Toorak 阔太开的公司名下的宝马。很多费用都可以打进去。
    Refinance之后就可以退休了。主要的职责是照顾62岁的母亲。那也可以向政府领一份25000的照顾者津贴。其实每天的照顾都很简单,陪同母亲到街口的coffee shop 饮个早茶。反正商店都有经理打理。回去看一下就可以走人了。至于CEO 这个位置啦,就传给25岁的大儿子。大儿子做了CEO 两年之后又可以利用公司收入来做refinance, 再把钱还给母亲。
    澳洲真正的富人是可以做到代代相传的。但是这是中国人的强项啊。我们都不懂, 羞愧的无地自容。

    洋人并不是没有传承。但只限于百分之一的富人,如果我们能够努力做到这一点,就可以非常的富有。否则,老了一无是处。
    你把财富藏在哪里都没用,后代就是你最好的财富。做好传承计划吧

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