我最近打算要卖掉一套我在悉尼的投资房，所以我想就里聊聊关于卖房的事情。
主要的话题有：1. 我为什么要卖房 2. 这套房子的情况 3. 我的计划和行动 4. 最后我会预估一下卖掉这套投资房以后能赚多少钱
先简单介绍一下背景，我在澳洲悉尼，从2013到16年，除了自住房以外，还陆陆续续一共买了6套投资房，在之前的这个文章里我简单说了说当初买房的一些心路历程。
这些房子我至今一套也没有卖掉过，全部一直持有在手里。
在我刚刚开始投资房产的时候，我的策略就是尽可能多的买入比较便宜的租金回报好的二手公寓。
因为通常在悉尼，这样的房子租金回报比较好，我希望房子产生的租金，能够完全cover甚至于超过房贷利息加上这个房子产生的其他所有维护管理成本，达到一个自给自足的状态，做到Cashflow neutual 或是positive。
那样的话我基本上除了卖房付出的20%的首付的本金和印花税以外，未来就不需要额外再花什么钱了，计划就是长期持有这些房子，等他们增值了以后，卖掉变现获利。
最初的想法是这些房产我会至少持有10年以上，因为毕竟我觉得房产还是要长期投资才能得到比较好的回报。
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这篇文章是我的Youtube视频的文字版。
如果你想看视频的话，可以戳这里，或者点击下面的Youtube图标
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那现在10年还不到，我为什么这次要决定卖房子了呢？
第1个也是最主要原因是因为我最近的投资策略和想法有所改变，本来就有点打算在这个财年里卖掉一套投资房，还掉一些贷款以减少债务，回收一些现金。
我在这个Q&A里比较详细的解释了一下为什么我要卖掉房产，转而增大股市的投资以获取更多被动收入的原因。
第2个原因是这个房子是我这些投资房里最老最破旧的一个，可能是整个地区的地基有变形啊，楼的外墙和我的房子内部墙上都有不少裂缝，从买下来到现在的7年里面，我已经刷过2次墙了，但是每次过2-3年裂缝就又出现了，非常麻烦。
前几个星期我的物业经理通知我，这套房子里住了一年的租客决定要搬走了，问我要不要继续找租客，正好就触发了我趁这个时机把它卖掉的动机。
这套房子的情况
这套房子是我在2014年初买的，在悉尼西边的Cumberland这个大区，房子具体位置就不说了啊。
它是一套70年代的老Unit，当时我已经买了3套投资房，正在物色第4套，悉尼从2013年开始正处于上一个房产房产市场周期的上升阶段，所以2014那个时候市场还是挺热的，每个周末看房的人很多，房子卖的也挺快的。
这套房子虽然当时看起来有点破旧，但地段很不错，旁边就是一个大的shopping centre，步行只要3分钟，离train station也不远，步行10分钟。
房子面积也不错，2房1卫，厅也挺大的，有独立车库+一个储藏室。我买的时候就有租客住在里边，租金是每周355刀，Strata物业费也便宜才400多刀，房子开价32万8, 我给中介出了个32万的价格，很快就被房东接受了，于是就挺顺利的买了下来。
买入的成本是20%的首付 320k x 20% = 64k
印花税 差不多 10k
律师费1k
加起来总成本大约是 75k
至于持有的成本，我平时有记录的习惯，这些年以来的我Hold这个unit的费用情况可以看这个表格（见视频）
Value是我自己根据市场情况每年对这个unit的估价
Rent就是整个财年的净租金收入，扣除了中介的管理费
Rent Return还是挺不错的，每年都达到了4-5%之间，第一年看起来比较低，因为租金数字不是整年的
Interest就是我付的贷款利息
Expenses就是各种持有费用了 比如物业费，水费，Council，维修等等
Expenses / Value percentage 就是持有费用相对于房价的一个比例，这个当然越低越好，我的投资房大部分都在1%～1.5%之间
最后Balance就是现金流的盈亏数字了，可以看到这个unit在大部分时候是一个正现金流的状态
不过这里需要指出的是这个表格里的利息部分并不是我全部需要还的贷款，但由于我现在用的是Principal + Interest也就是本金+利息的还款模式，所以实际上我现在每个月要还大约$1200多，全年就是大概$15k。
因此严格来说，如果算上这个，现金流上来看还是负的，但实际上本金部分其实是还掉了房子的贷款，其实还是自己的钱，所以我在表格里是只单纯计算利息作为费用。
计划和行动
我的计划是今年先卖掉一套投资房，然后可能下个财年再卖一套，以后根据市场情况再决定要不要继续。
由于卖房以后会产生大量的资产增值税（CGT），而且在澳洲收入越高税率也越高。
所以为了省税，我每个财年顶多只能卖掉一套房子。
决定卖房了以后，我就马上联系了2-3个当地的local中介，像First National, Ray White, Starr Partners。跟他们聊了聊最近的市场情况 他们都给了我不错的反馈，说最近市场还是不错的。
虽然我买过不少房子，但卖房说老实话还是第一次，目前据我的了解卖房大致来说会有3个比较主要的费用，中介会收2个费用Marketing 和 佣金。
Marketing就是在澳洲2个房产网站上打广告，专业照片，再加路边的广告牌，宣传资料，等等费用，这个通常在$2600 – 3500之间，当然这个只是像我这样的房子的费用，如果是house会再高一点，因为可能还要拍video什么的。
Commission就是卖房成功以后的佣金，我问的这3个中介收的佣金在成交价的1.6% – 2.5%之间。
第3个费用就是律师费，要找一个房产律师或者过户师，帮你做销售合同，并且和中介配合处理所有的过户的事情，一般在$1000-1500之间吧。
在比较了3家中介的费用和销售策略以后，最后我选择了一家费用最高，但是销售策略也最为激进和比较特别的中介。
因为我感觉似乎他们给我的感觉 会更有信心帮我买一个好价钱。不过当然也不是说收费高的中介就能保证卖出一个好价钱。
但是怎么说呢？就是一种感觉吧，就像面试一样，有时候候选人条件都差不多，但你会觉得对某个人特别有感觉，那个销售给我的感觉是最有经验和信心的。
我的这套房子应该会很快放到市场上，其他的信息就暂时不透露了，如果这套房子卖了以后，我再来更新吧。
预计能赚多少钱
最后说说这套房子卖出后我的预计投资回报吧。
卖房之前我肯定是需要做一个简单的估算的。
这个房子买入价是$320k，RealEstate网站给的现在的估价是$380k-$420k这个范围。
由于刚才说到这个房子的缺点，我自己预计卖出价可能在这个范围的偏左区域，算$390K左右吧。
所以估计毛利润大概是$70K。
但是这里边要扣除买入和卖出的交易费用：
买入费用有前面说的印花税+律师费大约是 $11k
卖出有刚才说的中介和律师费用，加起来大概是$13K
所以房产交易的成本是很高的，加起来占了我这套房子总房价的大约6%
扣除这2个费用以后，卖房所得的净利润大约会是$46k
再加上这些年的租金净收入是大约$10K，最后总计56K
我们来算一下ROI(Return On Investment)，我的前期总投入成本是75K，预计净利润是56k，所以大概是大约75%的回报。
这套投资房一共持有了接近8年，算平均收益的话接近每年9.4%，算复合收益的话每年7.2%。
我觉得这个收益不能说是很好，但也不算非常差吧，从我这个例子也可以看出，投资有没有杠杆差别还是非常大的。虽然这套房子的总体回报不怎么样，但由于房产投资大部分是贷款，而且我这套房子持有成本还是正现金流，所以最后算收益还算OK吧。
最后我想说一说我怎么看待过去的投资决策的一个心态问题
我们人生中做过的投资或是其他重大决定，如果过若干年回过头去看，都能很清楚的知道哪里错了，当时最佳的选择是什么。
比如我发了“我用5年在悉尼买了7套房”的视频以后，有些人就留言说，你当初不应该卖掉国内一线城市的房子，等等这样一些评论。
但要明白当事后诸葛亮是一件很容易的事情。
而我们只能在自己的认知范围内，做出当下最合理的决定，不是吗？
所以我从来不会为了过去做出的错误决定而后悔，因为在那个时刻和那个环境里，我做出了自己认为最好的决定。
同样，今天这个卖房的决定，我今后也不会后悔，哪怕是卖了以后悉尼房产价格又上涨了。因为这是我在当下仔细分析和思考以后做出的决定。
以上就是全部内容，非常谢谢你的阅读。