今天，我的第2套投资房正式成交啦！
前阵子写了一个卖房系列，说了说这次卖房的动机和过程：我的第二次卖房笔记 Part1 (澳洲悉尼)
下午我的卖房律师很顺利的帮我完成了settlement，很快就收到了卖房款，扣除银行贷款和各种费用以后，我收到了10几万现金。
从5月开始有卖房的想法，通知租客搬走，8月开始卖房，9月卖出，10月settle，所以从开始到结束整整花了5个月才完成这个事情。
现在终于一块石头落地，没想到最后的成交会让我那么开心。
我看着账户里的钱，觉得心里踏实了很多。
买房投资，看起来是个很美好的事情，很多没房的人也很羡慕有投资房的人，但我自己这些年的经历让我明白，投资房产真的不是一个那么容易的事情，特别是当市场不好的时候。
在市场好的时候，人人都会觉得自己是神。
比如我在投资房产开始几年的时候，飞速的买了几套房子，整个澳洲都处于利息下降通道，房价天天在涨，那个时候觉得自己真的厉害，投资赚钱真的好容易啊。。。
于是在2013-16年期间，我不停的贷款，不停的买房，韭菜就是这样练成的，市场越涨，FOMO情绪越高涨，生怕自己错过行情，却殊不知风险也越来越大。
但是，好时光总会过去，接下来就是不好的时期了，买房市场开始停滞，甚至下行，租房市场非常惨淡，在之前几年我所有的投资房都不得不降价出租，再加上Covid的到来，更是雪上加霜。
银行的贷款5年以后，Interest Only的还款方式纷纷到期，都变成了P+I本息还款，一下子现金流压力增加了好多。
还在不多久之前，澳洲还处于历史利息最低的的时间段，商业银行贷款利息都低到不到2%，可是谁能想到，2022年一下子从5月开始到现在，澳洲央行连续加息5-6次。于是所有的商业银行纷纷提高借贷利息，房产贷款的浮动利息一下子从2%涨到了5%。
虽然我已经在前几个月固定了好几个贷款的利息，而且利率海不错，都在3.X%，但是还是没有来得及固定所有的贷款，我手上200多万的贷款，压的我有点喘不过气来。
唉。。。现在懂了，什么叫风险，什么叫居安思危。
投资有一个很重要的原则，英文叫SANF (Sleep At Night Factor)，也就是“晚上能睡好觉”原则。
如果一项投资，让你晚上睡不好觉，老是会去想它，造成你很多困扰和心理负担，那么不管这个投资表面上看起来有多好，它都不值得你继续持有了。因为它对你的心理，精神，家庭，甚至身体都会造成很多负面影响。
我是一个同时投资房市和股市的投资者，这些年的投资经验给我的体会是：房子给我带来了很多烦恼，而股市从来没有。
所以，在我现在的人生和财富阶段，我的策略就是减少房产，减少负债，增加股市投入，增加现金流。与此同时，减少烦恼和焦虑，增加幸福感和平静。
Anyway，这次又卖了一套房子，不但让我的负债一下子减少了50万，又让我增加了10几万的cash。
我的计划是拿出大约5万，在当前的低迷股市里补仓一些股票，剩下的钱可以让没有什么收入的我度过接下来的2年。
希望2年以后，房产市场可以变好，那样的话我会考虑再卖第3套房，继续减少负债，回收现金，投入到股市。
这样慢慢从房产过渡到股市，因为我目前的阶段，股市所产生的被动收入比房产要好太多了。
好了，今天就随想随写到这里吧，算是一个心情记录。明天要带老婆去吃顿好的，庆祝一下！
@PPP IDSN
两个月前我参加了女儿在离开墨尔本两百公里之外的野外训练基地Geelong Grammer Timbertop 举行的家长晚宴。这里汇集了来自澳大利亚各个州赶来的400多位最富有的家长。我见到了传说之中的Toorak 老太太, 跟他请教了如何她们的投资方法。原来澳洲的富人是这样投资的。
老太太是这样的，她62岁了。陪同小女儿就是Toorak阔太，参加孙女的家长晚宴。Toorak阔太在Toorak大街上经营一个高级的家具店，雇用了15个员工。每年有一个亿的营业额。老太今年把这个价值500万的房子送给45岁的小女儿。那代价肯定是小女儿负责照顾她的养老。这个房子也是老太太的妈妈传给她的。肯定就没有贷款了。只付6%的印花税就可以转个名字，那就是30万。清空之后，老太太就等五年67岁可以拿到政府每年4万的养老金，那很明显，十年之后这个印花税就回来了。
Toorak阔太把这个房子Refinance400万出来。这个一分钱税都没有啊。理由也很充分，这个公司是需要400万周转。营业额一个亿，400万是小钱了，银行马上就批了。
然后Toorak阔太就可以借两百万给儿子。再贷款300万，另外再买一套自住房。剩下两百万，那就可以给小女儿交这个昂贵的私校学费。还有其他的环球旅行，当然也要放进公司里买点货。然后跟政府退回Gst. 反正爱怎么花就怎么花了。
Toorak 阔太开的公司名下的宝马。很多费用都可以打进去。
Refinance之后就可以退休了。主要的职责是照顾62岁的母亲。那也可以向政府领一份25000的照顾者津贴。其实每天的照顾都很简单，陪同母亲到街口的coffee shop 饮个早茶。反正商店都有经理打理。回去看一下就可以走人了。至于CEO 这个位置啦，就传给25岁的大儿子。大儿子做了CEO 两年之后又可以利用公司收入来做refinance, 再把钱还给母亲。
澳洲真正的富人是可以做到代代相传的。但是这是中国人的强项啊。我们都不懂, 羞愧的无地自容。
洋人并不是没有传承。但只限于百分之一的富人，如果我们能够努力做到这一点，就可以非常的富有。否则，老了一无是处。
你把财富藏在哪里都没用，后代就是你最好的财富。做好传承计划吧