今天来聊聊我在澳洲悉尼买的第一套楼花的一些经历和踩过的坑。
之前简单聊了聊我在5年里买了7套房的经历，开启我买房之旅的契机， 就是因为我当初买的第一套楼花的投资房。
那时候的我啊 是个投资小白，什么也不懂，该踩的坑，一个不拉，全都踩过，希望在这里，能够分享一些买楼花的经验教训吧，让看到的人能够避免我当年犯的错误。
同时也要说明这只是我，一个普通投资者的分享，并非专业投资建议，我的有些观点可能比较主观也不一定完全准确。
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这篇文章是我的Youtube视频的文字版。
如果你更愿意看视频的话，可以戳这里，或者点击下面的图标直接看视频版。
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什么是楼花？
楼花这个词只是中文的叫法，正式的英文名称是Off the plan。
澳洲最大的房产网站RealEstate上给Off the plan定义是这样的：买Off the plan 就是你签约买一套还没开始建，或正在建的公寓。
一般来说你买楼花的时候，可能除了一片工地以外啥也没有，你只能看开发商的户型图来挑房型，和装修效果图来想象今后房子的样子。
中介告诉你的楼花的一些优点听起来都很美好啊，你只需要付10%左右的定金就能锁定现在的房价，和未来的升值，交房了以后自己入住全新的公寓，享受各种现代化的设施，或者作为投资房出租利用负扣税获得退税的好处，等等等等，这些一般都是中介告诉你的楼花的好处。
但我自己买楼花的亲身经历告诉我，楼花基本上都是坑：
负扣税
我买楼花踩的第一个坑就是负扣税陷阱。
很多人买投资房会考虑的很重要的因素就是负扣税 – Negative Gearing，我自己当初也不例外。
具体原理和计算方法我就不多说了，要说清楚负扣税的话恐怕要用一整个视频的时间，想了解的话网上有很多文章和视频详细地解释了负扣税的概念。
总之负扣税会被当作楼花的一个很大的卖点，就是因为楼花都是brand new的新房子，所以折旧会很多，投资者通常能得到很多的退税。
卖房中介可能会跟你说，你可以用投资房折旧的负扣税，每年退好几千块的税回来。这个可能没错啊，但是虽然折旧不是从你口袋里掏出去的钱，但实实在在就是房子的建筑结构和内部装修随着时间过去，慢慢老化而在贬值。
所以有句话说土地是增值的，房子是贬值的，一点也没错。通常来说一个房子涨价绝对不是因为房子本身啊，而是因为土地面积，地段和空间的增值。
而且负扣税上得到的退税的好处，到最后你卖房的时候，都是要还回去的。
因为你在持有投资房过程中所有申报过的折旧，全部都要从你的cost base里扣除，从而导致卖房的时候资本增值税CGT的增加。
所以总的来说，负扣税这个东西要谨慎使用，也不一定适合所有人，绝对不应该把它作为买房的决定性因素，而只能作为一个附加的考虑因素。
延迟交房
我买楼花踩的第二个坑是延迟交房。
我当时是在2011年底买的这个楼花，记得当初承诺的交房日期是2013年6月份，但后来因为种种原因，一直拖到了10月才交房settle。
后来开发商通过律师协商给了一些赔偿，因为已经过去了很多年，我不记得具体数字了，可能也就2-3千刀吧。
好像听说也有其他买家不满意这个赔偿，要跟开发商打官司的，具体结果如何后来就不得而知了。
我自己这个例子可能还算好，只是延迟交房了几个月。但设想一下要是延迟更长的时间，而且你是打算自己搬进去住的。很多事情可能早就计划好了，这样一来你的计划就全部被打乱了。
还有很多更糟糕的例子，比如绿地集团开发的悉尼目前最高的豪华住宅楼 Greenland Centre。这个楼的楼花在2013年就开始预售，预计在2019年完工交房，但由于种种问题一直拖到最近2021年才刚刚完成settle，最早的买家足足经历了7-8年的等待才最终拿到房子。
租金保证
我买楼花踩的第3个坑是租金保证， 也叫Rental Guarantee。
为了吸引投资客，有些楼花的开发商或者销售公司，会提供一个这样的租金保证协议。在交房以后，你可以把房子交给他们负责出租+管理，不管房子有没有找到租客 或者租赁期间有没有租客搬走造成空租期，你都能获得一个保证固定金额的租金收入。
这个听起来的确是很诱人的一个优惠条件，毕竟如果是买公寓投资的人难免会有点担心今后的出租情况，那有了这样一个保障 似乎就高枕无忧了。
但是开发商或者中介公司给你的租金保证，其实只是一种销售的手段。
我当初买的这套楼花的确是享受了2年的租金保证，从房子settle开始就每周都能拿到$550刀的租金，不过当然也要扣除中介的管理费等等一些费用。
但是2年以后情况就不同了，我的租客其实当初只付了520刀一周的租金，剩下的30刀是租金保证给的补贴，所以2年的租金保证期一结束之后，我就只能收到每周520刀的租金了。
后来那个租客搬走了，由于我买房的那个区在那个时期造了大量的新公寓楼，造成那片区域的租房市场明显供大于求，房子再次放到市场上出租就很难找到租客，最后只能把租金降低到480刀才租出去。
老话说的好，天上不会掉免费的馅饼。
所以想一想为什么他们会贴钱给你 搞这个租金保证。他们肯定不是在做慈善， 而是很有可能把他们在租金保证里面的损失，加入到了你的房价里面。
羊毛出在羊身上，最后买单的还是你自己。
增值很慢
我买楼花踩的第4个坑就是房子的增值很慢。
而增值慢的原因我认为主要是由于大量楼花所在的区的市场饱和和过度开发。
我买楼花的那个区，后来在2013-16年悉尼房产比较火的那几年，很多开发商进来买地建公寓。以至于那个区全都是一整片一整片的公寓楼，不但出租有问题，今后如果卖房子也面临着同样的问题。
大家都是千篇一律的房子，你没有任何地理位置上和结构装修上的特点，同一个区可挑选的类似的房子一大把，因此也就不可能卖什么好价格。
所以我的这套楼花投资到现在将近8年，增值非常非常有限，今天如果卖掉的话，我估计最多只有30-40%的涨幅。
而那时如果买了同一个区的house至少是我这个楼花的2倍甚至3倍的涨幅。
其实我还算幸运的，因为这个楼花买的还算比较早，当初比较便宜。
一些在其他时间段投资楼花的朋友，别说赚钱了，很多都是持有了几年以原价甚至亏本卖出的。如果再算上印花税和持有的成本，就亏的更多了。
可能有人会说那只是投资者会遇到的问题，我买新房子是拿来自己住，我住的的舒服就行，反正也不打算卖，无所谓是不是增值。
但我觉得这种想法其实是很有问题的：
因为其实不管是投资还是自住的房子，增值都是很重要的。
这关系到你是不是能利用房子今后增值的Equity来贷款买更多的房子，或者是有没有能力卖掉以后换更好更大的房子。
如果你一开始选择错误的话，10几20年以后跟别人比起来很可能就是完全不同的两种人生财富的状态了。
聊完刚才几个我自己买楼花踩过的几个坑，我再说说我自己没碰到的，但是买楼花经常会遇到的其他的坑：
开发商风险
我自己这套楼花当初10%的定金是存在银行里的，虽然资金冻结但是属于我自己名下，而且有定存的利息。
我听说有些开发商会用比较高的利息，来吸引买家把10%的定金存到开发商的账户里，相当于开发商跟你借了一笔钱，这个事情就有一定风险了，万一开发商在房子交房之前倒闭或者跑路，那你的买房首付很有可能就打水漂了。
房型和面积不符
买公寓楼花的时候户型图上面一般都会有免责声明，用很小很小的字写在下面，大概意思就是说开发商并不保证信息的准确性，也不保证由于信息不准确带来的责任。
造成的后果就是有可能最终交房的实际房型和面积跟当初你买房的户型图和面积不符。
如果这样的事情发生，我们作为买家这个可能就没有什么办法。
因为当初人家买房给你的时候，就有条款说明了你看到的房型图只是一个Draft plan，并不保证跟最终实际交房的一致。
所以到时候你要么选择退出合同不买，要么就只能忍气吞声算了。
贷款估价问题
楼花在接近交房，买家申请贷款的时候，如果是在一个不太好的市场周期，银行给的估价可能会比合同价低。
你为了settle这套房子就需要准备更多的现金，很可能会造成很大的财务上的困扰。
当然这个情况也可能发生在二手房上，但是一般来说二手房settle的时间要短得多，你自己一般也对当时的市场估价判断会比较准，除非你是拍卖(买的房)，否则还有冷静期，而不会像楼花那样要2-3年以后才settle，2-3年以后的市场怎么样很难预测。
甚至于还听说过有些楼花公寓在估价的时候比合同价跌了10%以上，所以有些买家直接放弃当初的10%首付，选择不settle这个房子。
但那样做除了经济上的损失，你不履行买房合同，可能还会有法律上的麻烦。
高额的物业费
现在很多新的楼花公寓，特别是一些比较高大上的楼，会配有健身房，室内游泳池，桑拿房等等设施，但要维护这些公共设施的费用也是很昂贵的，这样的房子物业费通常也会比较高，还经常每年涨价。
特别是如果你只是投资的话，你自己其实也享受不到，光为了这些设施买单了。
质量问题
这几年新公寓楼爆出的质量问题不断，比如最近几年悉尼爆出的Opal Tower和Mascot Towers出现的严重结构性问题。
新闻里也经常听到一些其他新的公寓楼的结构性问题，或者漏水等质量问题。
由于你买了一个看不见，摸不着的楼花，所以在买房的时候除了尽量选一个声誉比较好的builder以外，很难避免未来的质量问题。
但如果你买的是二手房，这些问题至少可以在买之前通过实地考察，或者请专业公司出检测报告等方式减少到最小的程度。
密度问题
楼花公寓多的区一般来说都会有人口密度过高的问题，所以可能就会造成安全隐患，交通堵塞，小孩入托儿所入学难，邻里纠纷，噪音干扰等等一系列的问题。
楼花真的没有优点了？
说了楼花的那么多坑和问题啊，可能有人说：楼花那么多人买，不可能只有缺点，没有优点吧？
我仔细想了一下，好像还真的想不出楼花的任何优点。
除了它是全新的这一个优点，但任何全新的房子住了几年以后不也就变旧，变成二手房了吗？
哦对了，我想到一个跟房子本身无关的政策上的优点:
有时候澳洲的某些州政府为了促进新房销售和鼓励首次置业，会推出一些买新房的优惠政策，例如买某个金额以下的新房给一个首次置业补贴，或者减免印花税什么的。
但这个小优点似乎并不足以掩盖楼花其他那么多的缺点，反正我个人是绝对不会考虑的，这也是为什么我后来又买了很多套投资房，但再也没有买过楼花公寓。
好了，今天的分享就是这些，谢谢你的阅读。