前2个月我写了篇文章，解释了一下我为什么打算卖一套悉尼的投资房。
我现在很高兴地来汇报，那套房子已经成功的在11月成功卖掉啦，然后在2021年12月中旬顺利settle了，我也已经很快就拿到了卖房的钱。
今天就来简单分享一下我在澳洲的第一次卖房的过程，还有我这房子卖了多少钱，这个投资最终帮我赚了多少钱，最后说说我打算怎么用这笔钱。
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这篇文章是我的Youtube视频的文字版。
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先简单介绍一下房子的背景和我想要卖房的原因
这套投资房是我在2014年买的一套2房Unit，就是那种在澳洲随处可见的七八十年代造的红砖老公寓，位置在悉尼西边的Merrylands这个区，离悉尼CBD大概25公里。
当时买它纯粹是觉得便宜，我当时手头现金也不是很多，房子价格才32万澳币，所以我首付20%只要6万多，而且租金回报不错，买的时候租客就在里面，租金有每周355刀，物业费也很便宜，才每季度500多刀，再加上近几年澳洲房贷利息很低，所以买下来以后就是个正现金流的物业。
但是当时我买这套房的时候没啥经验，没想到这么老的房子也会出现结构性问题，后来的几年整栋楼的外墙和走道出现了多处裂缝，我的房子内部墙壁也有一些裂缝和变形，现在看起来这套房子是我所有投资房里最差的一套。
正好最近10月份租客要搬走，而且呢今年2021年悉尼房产市场还挺火的，我就在想要不趁这个机会把这套房子卖掉算了，一方面减少债务，还掉一些贷款，回收一些现金，另外更重要的一方面也是我怕夜长梦多，万一整个房子今后出现更大的问题会有很贵的物业维修费用。
RealEstate网站对我这套房子给出的估价是$38万到42万之间，我也上网研究了一下这个区周围同类房子的最近卖出价，综合考虑觉得这套房子大概也就值个39-40万吧，如果能卖到39万以上我就满意了。
卖房经历
打定主意以后我就马上行动了，租客一搬走，做完清洁，我就马上联系了3个当地的中介Ray White, First National, 和Starr Partners面谈，长话短说，最后经过比较以后，我决定用StarrPartners这家中介，主要是因为他们的一个比较特殊的销售策略让我很感兴趣，叫Property Launch。
所谓的Property Launch就是他们会在做好所有的前期准备以后，在每个周2把房子放到市场上，然后接下来的2个周6做open house开放看房，在第2个周6的晚上6点之前，他们会要求所有对这个房子有兴趣而且有诚意的买家，对这个房子出一个最终的offer，最后价高者得，相当于是一种线下竞价或者拍卖吧。如果没有达到卖家的心理价位，接下来还是按照普通的销售方式继续卖。
而且Starr还有一点跟其他中介公司不一样，一般来说房子的卖家委托一家中介卖房子，只是负责你的这1个中介会帮你去卖房，而Starr他们一个分公司的10几个中介都会去跟他们的买家推你的房子，最后谁带来的买家买了这套房子也能分到佣金，有点像是一种他们的内部竞争机制，好处是这样就无形中增加了潜在买家的数量，也可能会推高房价。
不过Starr也是我找的这3家中介里收费最贵的，卖房成功佣金要收2.4%，Marketing费用$2960刀，这还是因为我自己提供了专业房产照片和3D实景看房，减去了$550刀，否则实际原价一共要$3500刀左右。
选定了中介以后，要跟他们签一份卖房独家委托协议 – 我所在的州NSW的这份协议叫 Sales Inspection Report and Exclusive Agency Agreement。
这份协议主要就是约定了几个事情：
a 这是一份独家委托代理协议，卖家把房子交给中介作为独家代理出售，在协议有效期内，理论上你不能找第2家中介来卖这套房子，或者说即使你通过别的中介，或者房东自己，把房子卖掉了，按照协议上的约定，你仍然要支付他们全额的佣金
b. 协议的时长，通常是从签约当天开始的3个月，这个可以谈
c. 如果过了3个月这个中介还没有帮你把房子卖掉，而且你也不想再跟他们继续合作下去，你可以把他们炒掉，重新再换个新的中介
d. 当然你可以在这3个月里改变主意，退出市场不卖了，那就不会产生任何佣金，但是marketing费用还是要支付的
签完卖房协议以后，我马上通知了我的卖房律师，让她帮我立刻准备卖房合同。
但其实这一步我应该在决定卖房之后，找中介之前就准备好。
因为按照法律规定，中介必须要有一份正式的卖房合同以后才能正式开始帮你卖房。
所以在这一步我做的不太对，导致我的卖房进度被耽误了几天时间。
然后接下来的一个周2，我的房子就上线了，开价的范围是中介建议的$38-39.5万，open house 安排在那个星期的周6早上9点，那天我还特地自己跑去在马路对面蹲了个点，看看房产中介有没有准时到，再看看有多少人来看房。结果在这半小时里，一共来了5-6组人，其中有一组还看完出来以后，在马路边上讨论了一会儿，然后又进去看了一次。总体感觉市场反应还不错吧。
长话短说，我的房子上市以后的第2个周六，也就是到了Property Launch的出价截止日的晚上6点多，我的中介打电话给我了。
通知我一共收到2个offer，一个offer是39.5万，另外一个是40万零500刀，而且是一个No cooling-off的offer，也就是买家主动放弃了1周的冷静期，而且settlement是4周，而不是通常的6周，这2个条件当然对我卖家来说都是有利的，也说明这个买家志在必得。
那我当然毫不犹豫的接受价格比较高，而且条件比较好的那个offer了。
说到这里，顺便就多讲几句买房出offer技巧，这个买家很明显是个有经验的买家，首先他的出价不是一个整数，大部分人会出一个39万5千，或是40万，41万之类的整数报价，他的出价是40万零500，多出了500块。有时候多出的这个零头，可能就会让你超过其他出40万整数的竞争者，这招在拍卖的时候也很管用。
另外他开出的不需要cooling-off和提前settle的这2个condition，也说明这是一个非常strong的offer，在同等条件下，卖家肯定会优先考虑这样的offer。
因此在房产市场比较热的情况下，作为买家可以考虑使用这些出价的技巧，来提高自己的竞争力，做到在一群竞争者之中脱颖而出。
签了卖房合同，并且过了冷静期以后，买家就要支付10%的首付款了，这笔钱会暂时放在卖房中介公司的Trust账户里，一直到交房以后才会支付给卖家。
接下来就是等待Settle的阶段了，一般来说在我所在的新南威尔士州，签完卖房合同到最后交房的这段Settlement时长是6周，42天，主要是给买家足够的时间去申请贷款的。而这次由于买家主动提出4周的settlement，对我作为卖家来说当然是好消息了，反正我的房子已经空置，早2周交房我就可以少交2周的贷款利息，和各种费用。
在这个期间内，我唯一要做的事情就是填了一张Loan Discharge Form，并且发给我的贷款银行，通知他们我的房子已经卖了，要提前还清贷款，这个事情应该也可以委托卖房律师办理，我应该只要把房子相关的贷款信息告诉律师就可以了。
然后其实就没有什么其他的事情要做了，全部交给律师就好了，她会去协调一些跟银行，中介和买家律师沟通的事情。一直到Settle的前一天，我的律师发给我一份Settlement Report，里面有交房需要的各种数字的明细。
比如总房价是多少，买家付了多少定金，买家的贷款银行要支付多少，再扣除我这边要换的贷款，再加上一些Council Fee，物业费，和水费结算到交房那天的具体金额，等等等等所有的金额方面的结算。
如果数字都确认无误的话，就可以等待Settle了。
我的房子是安排在周一的下午2点settle，settle成功以后，我马上就收到了银行结算后的余款。
另外还有一笔钱要收，就是刚才说的在中介trust账户里的10%的定金，扣除中介的佣金和其他费用以后，我的中介也很快在1-2天内把余下的钱也打给了我。
那么我最终从这套投资房赚了多少钱？
(下面的数字都是四舍五入以后的大致数字)
这个房子卖出价是$400K – 买入价是$320k，所以毛利润是$80K
但是这里边要扣除买入和卖出，一进一出2次交易费用。
买入费用有前面说的印花税+律师费+银行费用大约是 $11k
卖出有刚才说的中介，律师费用和一些杂费，加起来大概是$14K
扣除这2个费用以后，我这次卖房所得的净利润是$55k
不过总利润还要再加上这些年的出租正现金流一共大约$10K，最后总计65K
我们来算一下投资回报ROI(Return On Investment)，我的前期总投入成本是75K，最后利润是65k，所以这套房子从2014年买下以来得到了大约87%的回报。
这套投资房一共持有了接近8年，算平均收益的话接近每年10.9%，算复合收益的话每年8.1%
从我这个例子可以看出，加了杠杆的投资威力是巨大的，其实如果只看总数，我的这套投资房并不算成功的，一套32万的房子，投资了8年，最终净利润只有可怜的6万5千刀。
但由于我当初只付了20%的首付，相当于加上了一个5倍的杠杆，以至于最后达到了超过10%的年平均回报率，看起来似乎也还不算太差。
不过当然杠杆这个东西是双刃剑，如果投资失败会起到放大的反向作用。
最后简单说说我打算怎么用这笔钱？
我卖了这套房子以后拿回了当初的本金和卖房的利润，加起来有13-4万现金。
我的计划就是把这笔钱分成3部分：
第1部分，大概30%会加入到我现在的现金储备，由于我现在fix了所有的贷款，所以这笔现金并不能起到offset利息的作用。
但我又不可能让几万块钱躺在那里什么也不做，所以我很可能会去找一个澳洲的高存款利息的账户，把这笔钱以活期的方式存起来，不过目前这个低利息的时代，在澳洲的所谓高存款利息也就是1~1.5%左右吧。
经过一番研究，我找到了下面这家澳洲银行，已经存了5万刀进去。
86400 – 澳洲第一家数字银行
– 属于NAB银行旗下，活期存款利息1.2%，澳洲正规银行，有政府的25万澳币的资金保障
– 使用我的推荐码 DK8U968 注册，可得$20现金奖励
– 下载86400手机App，注册只需2-3分钟，注意在注册时输入上面的Referral Code，并在开户30天内收到卡以后刷卡消费3次即可
第2部分，大概50%左右会投入股市，扩大我的股票的portfolio，以增加我的dividend被动收入，也就让我离Fire更进了一步。
第3部分，最后1部分大概20%会留着交税，在澳洲卖投资房以后的利润是要交增值税CGT的，所以要预留一笔钱等这个财年结束后交税。
我会在后续的视频分享我具体怎么分别投资现金和股票这2笔钱，非常感谢你的观看，下次再见。