投资房产其实就跟投资一个生意一样，需要考虑收入支出对现金流产生的影响。
今天我想来分享一下在澳洲买下一套投资物业会有哪些日常持有和维护成本。并且拿我自己在悉尼的一套投资房实例给出一些真实数据，希望对正在考虑或刚刚投资房产的小伙伴们有所帮助。
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这篇文章是我的Youtube视频的文字版。
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先简单说一下我这套投资房的大致情况，这套房子是在2015年购买的，在悉尼的Ryde这个区。
房型是3房1厅1卫，在一栋一共有9户的建于7-80年代的老公寓楼里边。当时购买价格是67万澳币，首付20%，贷款了80%，所以贷款总额是53.6万，从买下以后就一直出租，目前租金是$530刀每周。
基本上我能想到的在澳洲买下一套投资房以后的持有成本和费用有以下这些：
贷款利息 Mortgage Interest
第一个占最大头的成本，当然就是贷款利息了，除非你是全款现金买房，没有贷款，但我相信哪怕有现金，在如今这么低息的时代，恐怕没有人买投资房的人会不贷款吧？因为在澳洲并没有限购政策，只要有能力，你想买多少套投资房都可以，而且只要你的借贷能力足够，每套房都能贷80%，甚至有时候你符合某些条件的话能贷到更高的比例，比如90%-95%。
目前我这套投资房使用的是1年的固定本金+利息的还款方式，因为这是利率最低的还款方式，我现在这套房子的贷款利率是2.29%，现在每个月固定还款金额是$2352，但这个$2352刀里面有一部分是还的本金，一部分是利息。
其中只有利息部分在报税的时候才能算做费用，利息每个月都稍微有点不一样，平均是$1000刀左右。我查了一下，上个财年总共付出的利息是$12,465
利息这一项费用几乎肯定是每个投资房最大的支出了，也是能够想办法减少的，比如通过转贷到利息更低的银行和贷款机构，还有就是采用固定年限的贷款方式，等等。
市政费 Council Rate
第2个费用是 Council Rate 也叫市政费。
在澳洲你的房子所在的council，也就是区政府，会对区内每套房子收取一个管理费，通常是每季度付一次，金额多少跟你房子的大小和价值有关。
这个钱主要用做在澳洲随处可见的公共免费的运动场地和设施的建设维护，公园绿地，社区图书馆，垃圾处理和回收，市政道路建设，等等。
我这套房子的council rate上财年的支出是是每季度$330刀，全年$1322刀。
这个费用在买房之前就能查到，一般会随着通货膨胀逐年小幅增加。
物业费 Strata Levy
第3个费用是Strata Levy 也叫物业费，在澳洲如果你买的是公寓楼，或者联排别墅，Villa等等类型的房子，基本上都会有这个费用。用来支付物业公司的管理费，以及公共区域设施的运营和维护，还有建筑保险，等等费用。如果你买的是独立的house，那就没有这个strata费用了。因为没有物业公司，你自己负责自己的房子。
我这套投资房的Strata费用是每个季度$1203刀，上个财年全年要$4812。
这个价位在我这样一个没有电梯，没有游泳池健身房，也没有太多其他设施和绿化的老房子来说是属于偏贵的。我当初买下这套房子的时候strata才每季度700多，这些年逐年涨价到了现在的1200刀。
买房不管是自住还是投资，strata是需要考虑的一个很重要的费用，肯定是越低越好，特别是现在一些新的公寓楼，如果有电梯，游泳池，健身房，甚至还有前台等等设施，如果买房自住，那有这些东西还能自己享受到，但如果是投资的话就要谨慎了，因为这些设施维护费用都比较高，也会逐年推高物业费，如果今后需要大的维修或者改造，可能还会向所有房东征收比较高的special levy。
强烈建议在买房前做一个Strata Report，费用大概在$300-400左右，可以对整栋楼的建筑情况和过往的财务，维修历史有个了解，比如如果报告里面有出现重大结构问题，或者财务问题的记录，那就应该立刻放弃购买以免后患。
中介管理费 Management Fee
第4个费用是中介的出租佣金和管理费
在澳洲我想大部分房东都会用专业中介来帮忙出租和管理。
别的州我不太清楚，通常来说在我所在的悉尼，中介帮你成功出租房子，会收等同于一周租金的佣金，和几十块钱的合同费用，再加上GST
如果房子平时交给中介管理，大部分中介收取的管理费一般就是房租的5-6%，+GST，但我由于投资房数量比较多，都交给一个中介管理，所以给了我一个优惠价4.5%+GST，就是4.95%。
比如我这套投资房的房租是每周$530刀，中介收管理费4.95%，就是每周$23.32，上个财年的管理费我一共付了$1233刀。
过去一年没有换租客，所以出租佣金为零。
我觉得管理费是不是便宜倒并不是最重要的考虑因素，找一个好的物业经理帮你管理投资房很重要，毕竟房子是一个很大的资产，好的物业经理不但能帮你找到一个比较理想的租客，而且平时如果管理上比较认真负责，也会让房东比较省心。
维护费用 Maintenance Cost
第5个 日常的维修费用
当房东这些年来，也遇到过不少紧急维修和日常维修的情况，比如热水器漏水，水龙头漏水，马桶，洗手台，淋浴房，烤箱，这些都是比较容易出问题的东西。
还是拿我这套投资房举例，我查了一下上个财年的annual statement，只有一个$220刀的维修马桶漏水的费用。
但这类维修费用很难预测，特别是如果投资房是比较老得房子，有可能一年一次维修也没有，但也有可能有时候某个大件坏了需要花一大笔钱，比如再上一个财年，同样我这套房子就换了个新的热水罐，加上安装一共花了$780刀。
大家都知道澳洲人工费用很贵，如果你是个愿意自己动手的，也有空的人，那么不妨可以自己去做一些力所能及的修理，可以省下每次动辄几百刀的修理费。
比如我就自己去给投资房换过门锁，换过水龙头等等。
保险 Insurance
接下来一项费用就是Landlord Insurance了，用来保障租客对房子的损坏，不付租金等等之类的问题。我自己知道也在使用的有2家比较大的专门做Landlord Insurance的保险公司，Terri Scheer 和EBM ，费用多少跟很多因素有关，比如房子所在的区，房屋类型，是中介管理还是房东自己管理，通常来说在300多刀 到 500多刀不等。
我这套房子买的是Terri Scheer的房东保险，年费是$423刀，由于我投资房比较多，在他们家有3套以上的保险的话，可以得到了5%的折扣。
顺便说一下，自从2020年疫情以来，房东保险涨了很多，以前我每套房子每年只要350刀左右，现在全部涨到了$400刀以上。
由于我这套房子是属于strata管理，一般Strata会统一买一个building insurance，所以我只需要买房东保险就好了。但如果是House独立别墅的投资房的话，房东应该需要再买一个Building & Contents Insurance，这个我没买过，估计价格也在几百刀一年吧。
有些房东不买这个保险，但我觉得还是买保险比较放心，毕竟跟房子这么贵的资产比起来，每年400多块还是一笔不算很高的费用。
地税 Land Tax
在澳洲，如果你的所有投资房的土地价值总和，加起来超过了一定的金额，是需要交地税的，但是要看你的房子在那个州，因为不同州对地税的规定不同，有的州甚至没有地税。
比如我所在的悉尼属于NSW这个州，需要交地税的门槛是75.5万。
地税是一笔不小的费用，我用网上计算器算了一下，假设你的投资房都在NSW，并且上个财年地价达到了100万的话，需要交的地税是4020刀。
由于我买的全部都是Unit和公寓房，地价比较低，加起来也没有超过New South Wales州的地税门槛，所以我不需要交地税。
如果不想交地税，那么可以考虑在澳洲不同的州分散投资，在每个州都不要超过地税门槛，这样就可以避免这笔费用了。
而且本来对投资来说，分散投资也是一个不错的主意，好避免投资风险过于集中在一个城市。
水费 Water Bill
投资房的水费默认来说，也是房东交的，不过房东一般只需要交水费的基本费用的部分，而实际的使用部分由租客自己负担。
我这套投资房的水费每个季度基本上是一个固定的费用 $147刀，所以全年$588刀。
水费没啥好说的，肯定免不了，也没法降低。
以上8种费用基本上就是我能想到的在澳洲投资房的持有成本了。
分别是贷款利息$12465 + 市政费$1322 + 物业费$4812 + 中介管理费$1233 + 维修费$220 + 保险费 $423 + 地税 + 水费 $588。
对我这套投资房来说，去年一年的总计费用 $21063
最后，再来看看这套投资房上个财年的
现金流情况：
刚才的计算结果，8种费用总支出是21063刀，
而我收到的租金，正好就是每周租金$530 x 52周，一共有$27560
这样算起来我还盈利了6000多刀
但是其实还有一笔不能算作费用的贷款本金的支出要付，也不是一笔小钱，要15000多刀。
不过当然这15000多刀还的是本金，所以房子的贷款金额减少了，换句话说房子的Equity增加了。
但不管怎么说，从现金流角度来说，还是负的，我去年还是要从口袋里往外掏9000多刀，用来hold这套房产，这也是为什么很多人投资房产更喜欢用Interest Only的还款方式的原因。
但随着我这套房子的负债慢慢减少，再加上以后疫情过去，今后房租如果增加的话，以后的现金流情况应该会越来越好。
好了希望今天的分享对你有用，非常感谢观看。