大家好，我之前曾经写过一篇文章叫：为什么大部分人不可能通过投资房产达到财务自由?
在那个文章里我表达了一个观点，绝大部分人无法通过投资房产达到财务自由的主要原因就是3个字：不够多
今天我想来分享一下我一个普通工薪族是怎么在前后大约5年时间里，在澳洲悉尼通过杠杆只用了比较少的本金购入并持有了1套自住房+6套投资房，把我的房产portfolio积累到了大概500万澳元这样一个规模
在开始之前要说明一下，我不是房产专家，这个视频只是我一个普通个人房产投资者，简单聊聊自己对澳洲买房的一些心路历程和粗浅的心得体会吧。
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这篇文章是我的Youtube视频的文字版。
如果你更愿意看视频的话，可以戳这里，或者点击下面的图标直接看视频版。
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刚才说的“不够多”三个字，具体来说就是绝大部分房产投资者往往只止步于1-2套投资房，而很少有人能把资产积累达到一个比较可观的数量级。
这个不是我瞎说啊，是有官方统计数据证明的。
澳洲税务局ATO在2017到18财年的统计数据显示：
整个澳大利亚有大概220万的房产投资者，占澳洲2018年的总人口数2千5百万的8.8。也就是说每1000个人里面只有88个人有投资房。或者以家庭为单位的话，大概有20%的家庭买了投资房，另外80%的家庭要么只有自己一套自住房，要么在租房。
在这仅有的8.8%的房产投资者里面，拥有1套投资房的占了71%，拥有2套的占19% 也就是说90%的绝大多数的人止步于1到2套投资房。
有3套~5套的就更少了 ，有6套或以上的人少于总数的1%，占澳洲总人口数量小于千分之一。
不过当然，光看有几套房的这个数字也没啥意义，假设我就算买10套房子，但很便宜，总价值加起来可能还比不上有钱人直接买一套几千万的海边豪宅。
所以关键不是数量，而是总体房产的价值基数有多少。
刚才说了一堆数据和道理啊，其实我以前也不懂这些，让我开始明白投资重要性的契机是因为无意中看了一本书以后让我突然开窍了。
而为什么我会看这本书还要从我当初糊里糊涂地买了第一套投资房开始说起。
时间回到2011年
那个时候我们一家从国内移民到悉尼没多久正在租房，卖了一套国内一线城市的房子，转了点钱过来，在悉尼买了一套自住房，付了个首付，贷款了几十万，多余的钱呢就放在Offset账户里抵消利息。
我那时在一家IT公司做网络工程师，工资收入也就是澳洲普通水平吧。
那时认识一个房产中介朋友，经常怂恿我买投资房。
我当时对投资完全不懂，但是有点好奇就跟他去看了几套他们公司当初在悉尼销售的几个楼盘。
记得看完以后，那个中介朋友就掏出小本本，和计算器帮我算一笔帐：
比如首付多少，贷款多少，每周租金预计能收到多少，再减去房贷利息，物业费，Council费，等等各种费用。算下来每个月是一个负现金流的状态。
但是由于澳洲买房有negtive gearing负扣税这个东西，那个时候也是我第一次接触到负扣税这个概念，但是由于这个投资房是新房子，每年会有不少折旧上的税务抵扣，到年底我做个人报税的时候可以退不少税回来。
这样一来一去，记得好像最后的计算结果是，我每年大概只要贴个几千块就能hold这个房子了。
在澳洲买房，还有一种流行的说法是房产每隔7-10年房价会翻一翻。
那当时的想法是，要是我花50万买套房，每年只贴个几千块进去，10年顶多也就是贴个几万块，但房价翻了一番变成100万，那还是可以赚很多钱。
当初其实真的是投资小白啊，虽然不太懂，但是觉得他说的似乎也有道理，于是头脑一热，就跟这个中介朋友签了合同，交了10%的首付买了一套楼花。
正在看本文的小伙伴，如果你们在澳洲买第一套投资房的经历跟我差不多，也是因为听了中介的忽悠以后买了楼花，欢迎在下面留言分享一下你们的经历。
当时是2011年，现在2021年，10年过去了，事实证明这套房子并没有按照当初想象的翻一番。我觉得可能按照现在的市场估价顶多也就涨了50%吧？
不但如此，其实买楼花里面有很多坑，这个以后我有机会再详细讲。
但是，虽然这个楼花不是一个特别好的投资，其实我一点也不怪当初忽悠我买楼花的中介，反而我现在回过头来想，我非常感谢他。
正是因为他，我买了在悉尼的第一套投资房，也正是因为买了这套房，从来不关心投资的我在某一天阴差阳错去图书馆里借了一本澳洲人写的房产投资的书来看，结果没想到这本书一看以后，改变了我的人生道路。
改变我人生道路的一本书
这本书的名字叫 How to Grow a Multi-Million Dollar Property Portfolio in Your Spare Time。作者是Michael Yardney，是一个有超过40年经验的房产投资专家，也是一个畅销书作家。
这本书彻底改变了我的思维。
正如书名说的那样，读完这本书，让我明白了普通上班族，通过正确的房产投资策略，也可以积累到几百万的房产规模，最终达到财务自由。
英文里有句话叫Lightbulb Moment 说的就是我那时的感觉，仿佛在黑暗中突然看到远处有一盏明灯点亮了我未来的道路。
这本书的具体内容我在本文里就不详细介绍了，以后有机会我会专门说一说。Michael算是我投资早期的人生导师吧。
我后来看了他写的每一本书，都非常值得推荐。顺便说一下，前2年我有一次在悉尼去现场听了Michael的一个Seminor，结束后还有幸跟老爷子合了个影，真是非常开心
我推荐的Michael Yardney的书单：
How to Grow a Multi-Million Dollar Property Portfolio
– https://amzn.to/3C3Bjci
Rules of Property
– https://amzn.to/3hGwwGj
Michael Yardney’s Guide to Getting Rich
– https://amzn.to/3liZRYl
Rich Habits Poor Habits
– https://amzn.to/3noUUjk
后来我还看了很多其他澳洲人写的一些很经典的房产投资方面的书，比如这几本：
From 0 to 130 Properties in 3.5 Years – Steve McKnight
https://amzn.to/3l7Y2NH
Four Green Houses and a Red Hotel – Pete Wargent
https://amzn.to/3hjlAxM
The Armchair Guide to Property Investing – Ben Kingsley
https://amzn.to/3E2AZMW
我那时还天天上一些澳洲本地的房地产论坛，学到了非常多房产投资方面的知识。
比如当时很有名的但后来停止运行的Somersoft论坛，创办人Jan Somers本人就是一个很成功的房产投资者和作家，和后来的PropertyChat论坛。
不过啊，投资这个事情你看再多的书，上再多的论坛，光有理论，不行动是没用的。所以当时的我就跟打了鸡血一样，立刻行动起来。
我的房产投资策略很简单
归纳起来就是一句话：大量买入交通便利的便宜区的2房旧Unit
具体一点就是：
– 首先房子要在交通便利的地方，就是这个区一定要有火车站而且房子最好离车站在步行距离范围之内，还要有Shopping Centre，这样的房子相对来说今后出租或者再次出售也会比较受欢迎。
– 买便宜的区是因为我的资金并不多，当时也就在Offset账户里有小几十万，肯定是买不起当时悉尼均价100万澳元左右的house的，所以我把我想买的投资房价格范围定位在了30-40万澳元。
– 为啥要买2房旧Unit呢？在悉尼通常把一些老公寓房称为Unit，这样的房子一般层高都在3-4层，不带电梯，内部装修比较旧一点，所以Strata物业费相对比较便宜，房价通常也会比同样地段和面积的新公寓便宜20-30%左右。投资的性价比要比新公寓高很多。而2房是最popular的户型，适合2-4个人住。
有了自己的投资策略以后，我就每周在澳洲两大房地产网站RealEstate和Domain上事先搜索我感兴趣的房子，做好笔记，然后每周6去看房。
具体过程就不说了，相信有过看房买房经历的小伙伴都有体会。
我的买房历程
下面为了不透露我买的房子的过多的细节啊，我都只说一个大的地理范围和价格范围。长话短说，最后在每周六看房看了大概3-4个月以后，
我在2013年初买了第一套投资房,位于Canterbury-Bankstown council某个区的2房Unit，价格是$3xxK
然后呢 刚才提到的2011年买的楼花，在2013年下半年建房完成settle了，成为我的第2套投资房，位置在Parramatta council的某个区，价格是$5xxK
那时候悉尼的房地产开始进入一个快速上升期，我也在那个时候通过贷款经纪broker做了第一次refinance，对我手上的3套房重新估价以后发现房价已经涨了不少，特别是我在2011年买的自住房，于是通过refinace贷款到了额外10几万的可支配现金，拿着这10几万作为本金。
我又在2013年底和2014年初在Cumberland这个Council的2个区分别买了2套房，都是符合之前说过的条件，有火车站，有Shopping Centre，2房旧Unit，价格都是3xxK，成为了我的第3和第4套投资房。
买完这2套房以后整个澳洲的房产市场继续不停的快速上涨，RBA也不断的降息，更加促进了火热的房市。但那时我手上的子弹已经打光，没有多余的资金了。只能在不断关注市场的同时，耐心等待机会。
时间过了大概1年半，来到了2015年中，我之前买的5套房子又各自涨了不少。
记得那时的房产市场非常的火热，只要有房源一上市就会很快被买走，这时我再次对我所有的房子做了一个重新估价和Refinance。Top-up了我所有的贷款，又拿到了大概20几万的额度。
于是再次出手买了Ryde council 某个区的一套3房旧Unit，价格$6xxK，第5套。
悉尼的房产市场经过了2013到2015，3年的繁荣以后，在2016年进入一个调整期，明显能感觉当时市场冷了下来。
特别是在悉尼的CBD和周围地区，房价又开始回调了一些。我那时开始看CBD周边的房子。
最后在2016年上半年买了一套CBD的$6xxK的一房公寓，第6套。
所以从2011年到2016年，大概5年左右的一个时间跨度里，我前后一共买了7套房子 虽然听起来数量多啊 但可能也就相当于悉尼普通价格的2-3套房子而已。
目前估价的话总价值大概在500万澳币左右。但同时也欠了银行很多很多的钱，背负了好几百万的贷款。
所以我是一个百万“负”翁，负数的负。
不过好在由于前面我提到的买房策略，我从头到底都没有因为hold这么多房子而造成现金流非常紧张。因为我买的都是比较便宜的旧unit，本身便宜而且租金回报比house要高，所以基本上这些房子大部分都能实现自给自足，也就是我付了一个首付以后，每个月都是租客在帮我养房，租金基本上能够cover所有的费用。
基本上所有的房子也都是一直委托专业的物业经理在帮我管理，所以自己也并不需要太操心。
5年买房路并不一帆风顺
话说回来 虽然刚才整个过程回顾起来似乎感觉挺简单的，但这5年的历程绝对不是一帆风顺的。
这一切的背后是我那几年里，花了无数个小时的上网研究时间，几百个周六放弃休息日的实地看房，跟各种中介的讨价还价和勾心斗角，跟贷款broker的精打细算，跟过户律师的电话沟通，等待贷款批复和房子Settle时的忐忑不安，我现在回想起来当时肯定还有过好几个不眠之夜。
不过啊，再次重申一下，刚才说了那么多，都只是我作为一个普通房产投资者的分享，我没有说我的策略有多么完美，我也走了很多弯路，犯了很多错误，而且还欠了很多贷款，5百万的一个房产portfolio也并不是一个什么惊人的数字，我在投资路上遇到过很多比我厉害10倍的人。
回到视频开头的我说的“不够多”的观点
当拥有的资产基数达到一个比较可观的数量级以后，能够产生的效果也就比较大了。
比如我现在持有500万的房产，我也不奢望它能7年翻倍什么的，如果长期来说保守估计平均年涨幅有5%，那就是25万一年的增值，哪怕扣除通胀2%，那就算3%的增值也就有每年15万的实际增值了，妥妥的超过普通澳洲人的年平均工资水平。
最后， 我想引用Micheal Yardney老爷子的一句话：
Property investing is a game of finance.
房产投资其实并不光是买房子，它本质上是一个金融的游戏。
好了，今天的分享就是这些，希望对你有所启发，谢谢。