为什么绝大多数人不可能通过投资房产达到财务自由?

今天来聊一个话题:为什么几乎没有人通过投资房产达到财务自由?

我会给你们讲一个真实的小故事,以及聊一聊我的房产投资理念。

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这篇文章是我的Youtube视频的文字版。

如果你更愿意看视频的话,可以戳这里,或者下面的图标直接看视频版。

File:YouTube social white squircle (2017).svg - Wikimedia Commons============================

我们中国人啊,可能是这个世界上最爱投资房产的民族之一了。

你是不是也已经投资了房产或者有买投资房的想法,哪怕就算你自己不投资,身边的亲戚朋友同事里边肯定少不了买了投资房的人吧。

我这里说的投资房,是指购买除了自住房以外的房产,如果只买了自己住的那一套房,那么严格来说只能算刚需,不能算投资,因为自住房不会给你带来任何租金收入,而且即使增值了你基本上也不会把它卖掉变现。

但是有一个很奇怪的现象 我不知道你们发现了没有:

我们平时经常听到谁谁谁的投资房涨了多少钱,但几乎没有听说过有谁通过投资房产达到财务自由了。

我们身边很多那些买了投资房的人,往往生活并没有比那些不买房的人好多少,有时还背上了“房奴”的称号。

你有没有想过为什么呢?

究竟我们投资房产的目的是什么呢?难道不是为了创造财富和更好的生活?甚至于达到财务自由吗?

在这里啊 我先把我的答案告诉你,可能会颠覆很多人的认知。

绝大部分无法通过房产投资达到财务自由的原因就是…..

三个字。。不。。够。。多!

我先不说为什么 先来讲一个我身边的真实小故事给你听。

JUDY的故事

我身边认识的的通过房产投资达到财务自由的普通人,只有一个,她是个女生,叫Judy。

Judy是我以前在上海通过工作关系认识的一个朋友 后来我移民澳洲也就跟她失去了联系。

一个偶然的机会发现她也移民来了澳洲 但跟我在不同的城市 黄金海岸。

后来跟她聊起来 才知道她的成功故事。

她的成功,就是因为当初她看准了上海的房产市场,果断采取行动,在2000~2008年这段上海房价飞速增长的时期,不停的买买买,一口气买了10套!

是的,你没有听错,10套上海的房子。

这个事情不是一般人有这个勇气和能力做到的,比如我自己当初虽然买了房,但完全是穷屌丝心态,总感觉欠了银行那么多钱,只想着快点省吃俭用还完贷款。

身边有些投资意识稍好的人呢,可能会去多买1-2套投资房。

但是用一个人的力量买10套上海的房子?!这个简直是有点跟听天方夜谭的故事差不多的感觉了。

但是这的确不是神话,而是真实发生的故事。

Judy跟我说当初她在上海的月薪有好几万,算是高收入一族。而且那个时候银行贷款比较容易获得,也没有限购政策,所以她就连续地买了一套又一套。

由于房子的租金收入抵不上房贷的支出,她就想办法通过装修,来提高租金收入,改善现金流,

她曾经在最艰难的一段时期,现金流超级紧张的时候不得不通过刷爆信用卡和跟父母临时借钱来维持生活

虽然她的做法的确是比较冒险和极端,但是最后她成功了,大家都知道,在2000-2010这些年里,上海的房价差不多翻了5-10倍。

比如我自己当初在2001年买的一套上海靠近内环的2房公寓只花了40万,但是在我2010年移民澳洲的时候价值280万,整整涨了7倍多。

所以Judy当初付出的努力,金钱,和冒险,最后得到了回报。

10套中国一线大城市 – 上海的房产让她在40岁不到就获得了财务自由,辞去了外企高薪白领工作,在2008年左右通过投资移民去了澳大利亚。

这些年里她已经陆陆续续卖掉了10套里的大部分,套现了可观的几千万的增值收入。

Judy为什么会成功?

你可能会说Judy的例子不具有普遍性,我完全同意。

不是每个人都有她的高薪工作和那么多的首付存款,能够以一己之力买10套房子,

也不是每个人都有她的运气,赌对了中国房价飞涨的那段红利期。

但是我一直相信一句话啊,叫做“强者运强”。

机会摆在每个人面前是平等的,最后成功的人往往是那些随时做好准备,并且勇于抓住机会的人。

所以我在想,我们从她的故事里能学到些什么呢?

我觉得主要是3点:

第1,投资要有信念。

Judy当初选对了目标,也就是上海房产市场。她的信念就是上海房产市场值得投资,于是就专注于这个目标。

通常的投资建议认为,投资要分散风险,鸡蛋不能都放在一个篮子里,虽然没错,但是鸡蛋不放在一个篮子里的后果是什么呢?风险固然降低了,但是你最后的投资效果也被平均化了。

我认为年轻人在财富积累阶段,由于你有很长的时间-三四十年甚至于更长的时间去投资,所以在开始的时候可以冒那么一点点险,不用那么保守。

当然这个跟每个人的风险偏好有关,我并不是推荐每个人都应该像Judy那样看好一个标的就拿所有的钱去All-in。万一失败的话,后果可能很严重,甚至会对你的生活造成毁灭性的打击。

但是信念是投资的第一步。

你可能会说,中国的房产暴涨的那波红利期早已过去,那种机会可遇而不可求。

还有,今天中国很多大城市已经实行限购,像Judy那样一下子买那么多套房已经不可能了。

这些都没错,但是我想说的是,新的机会永远存在,关键是看你有没有一双发现机会的眼睛,以及下面一点我要说的:

第2,要有行动

行动力,或者说执行力真的太重要了,太多太多的人明明知道自己为了更好的财务未来应该要去投资,可能是因为拖延症,也可能是因为害怕失败,反正就是会因为各种各样的原因,始终迟迟跨不出那一步。

但是你发现没有?往往成功的就是那些敢于行动的人。

有时候你真的就应该不用多想,Just Do It!

这点就不多说了,相信很多人都明白。

第3,最重要的一点,就是资产要买的多。

圣经马太福音里说:凡有的,还要加给他,叫他有余;凡没有的,连他所有的也要夺去。

由此得名的马太效应在经济学里的体现就是富者更富,穷者更穷。

穷人通常把钱用来消费,而富者更富的原因,就是他们懂得让钱为他们工作,让钱生钱。那怎么才能生更多的钱呢?那就是拥有更多的资产。

我来给你们看看澳洲税务局ATO在2017到18财年的这个统计数据:

整个澳大利亚有大概2百2十万的房产投资者,占澳洲2018年的总人口数2千5百万的8.8%。

也就是说每1000个人里面只有88个人有投资房。

或者以家庭为单位的话,大概有20%的家庭买了投资房,另外80%的家庭要么只有自己一套自住房,要么在租房。

来看一下我做的这张Pie Chart:

在这仅有的8.8%的房产投资者里面,拥有1套投资房的占了71%。

拥有2套的占19% 也就是说绝大多数投资者止步于1到2套投资房,占投资者总数的90%。

再接着看 有3套的占6% 有4套的占2%

有5套的只有1%

有6套或以上的人少于1%,占总人口数量小于千分之一 。

具体数字是这个人群在整个澳洲只有20756个人。

毫无疑问 房产投资人的比例也像财富金字塔那样,拥有财富越多的人 往往只是塔尖的那一小部分。

我相信在世界上其他国家,总体来说可能大致也是这样一个比例。

拥有投资房的人还是少数,而拥有很多很多投资房的人,是极少数。

所以回过头来看Judy的例子,像她这样买10套投资房的,实属罕见。但这正是她的成功秘诀。

量变引起了质变,这正是大部分人想不到,或者做不到的地方。

多买1-2套投资房,或许会让你在财务上比别人走得更远那么一点,但因为数量不够多,产生的印象还达不到让你完全财务自由的地步。

其实很明显的一个道理,如果你选择做大部分人在做的同样的事情,也就是不投资,或者投资得很少,那么你注定只会成为大部分人的一员。

如果想获得比普通人更大的成功,那么你就要做他们做不到的事情,也就是极少数人才能做到的事情,才能站上金字塔的顶尖。

设想一下,普通投资者如果掌握1套房,价值100万澳币,那增值20%就是20万

而顶尖投资者如果掌握5套房,价值500万澳币,那同样增值20%就是100万

这个很简单的数学,如果你把自己拥有的Asset Base 也就是资产的基数做大,就能比别人获取更多的收益。

这里请注意我的用词,我用了掌握(Control),而不是拥有(Own)。

由于投资房可以使用贷款作为杠杆,所以你可以用甚至少于100万的本金,来掌握500万的投资房资产,而并不需要完全拥有。

假设你的本金是100万,那么用我们刚才的这个例子,你掌握的500万澳币的房产增值20%,那么你的资产增值幅度就是100%。

看到这里你可能会说,谁说房子一定会涨,万一跌了呢?

我个人认为世界上任何国际性大都市,比如北京,上海,纽约,悉尼,这样的一线城市的房子,由于就业优势,通货膨胀,建材造价,土地紧缺,旅游资源等等各种优势,价格趋势是永远会往上的。

基本上你在任何一个时期都会觉得当时的房价太贵,而过10年回头看都会觉得那时的房价好便宜。

而且这个视频只是提出了一个思路,你所投资的资产不一定需要是房地产,可以是任何其他的值得投资的资产。

最后总结一下,怎么才能让你和普通投资者拉开差距,达到财务自由?

很简单,7个字:

信念,行动,买的多!

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