2020年底回顾2020年3月的预测 和我今年年底一次不成功的卖房经历

An aerial view of Sydney suburbs

在2020年3月我写了这篇文章:2020年我对澳洲房产股市的预测和新冠病毒一些想法

大胆说了下了我个人对澳洲房产和股市的一些预测。

现在是2020年底了,回顾一下我当初的预测吧。

首先还是说说房产

我预测说:

。。。

总体来说,2020年澳洲房产应该不会大涨,也不会明显跌。如果一定要预测一个数字,我预测澳洲所有大城市的综合总体涨幅在0~3%之间,但是悉尼和墨尔本可能会在2~5%之间。

然后我觉得2020年过去以后,从2021年开始,市场信心会重新恢复。

。。。

现在看起来,整个2020年由于新冠疫情澳洲房地产确实比较低迷,但是悉尼,墨尔本等大城市的拍卖清空率一直不低,据我观察悉尼的Auction Clearance Rate每周基本上都保持在70%左右,是一个很不错的比例。

由于房产不像股票,有很明确的指数可以作为参考,所以很难说到底涨了或者跌了多少。但现在2020年底看起来,房价并没有出现某些“专家”之前预测的会大跌个20-30%。

The Guardian的这篇文章看起来,根据CoreLogic(澳洲最大的房地产数据统计分析公司,前身是RPDATA)在11月份的数据,整个澳洲房产作为一个整体,目前还落后于疫情之前的价格大概0.7%左右。

如果根据这个趋势下去,预测在2021年初,房价就会恢复并超过疫情之前的价格。

有兴趣的话可以看看上面提到的那篇文章。

看起来我之前的”全澳 0~3%涨幅”的预测还是比较乐观,目前看起来全年顶多也就是不涨不跌,基本持平。

=== 2021年1月底更新 ===

据统计数据,2020年全澳房产市场综合涨幅3%,我的预测可以说是Spot On (非常靠谱)!!! 

请允许我骄傲的大笑三声:哈~哈~哈~

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不管怎样,我也觉得2021会是恢复信心的一年,还是很充满希望的。

一次失败的卖房

顺便说一下,在10月份,我在悉尼的一套投资房有个租客要结束租约。而这套房是一套有点问题的房子,因为房龄比较老,比如说整个楼不少地方有裂缝,最近还爆了一次水管,阳台有漏水等等。

于是我就想要不就干脆趁租客搬走的机会把这个房子卖了,一方面卖掉一套问题房,免得将来的麻烦,另一方面可以还掉一部分贷款,收回一些资金。

所以我就把这个2房的Unit做了个简单的装修,重新油漆,装百叶窗,换了几个很旧的厨房电器,厕所洗手台等等。全部大概花了5000块吧。

接下来就是选了一家当地的中介,签了卖房协议,开始卖房。

这个房子是2014年花了32万买的,成本还有印花税1万多。在前几年大概2015-16年澳洲放出市场特别火热的时候,银行估价48万。但自从2018年房价回落以后,再加上疫情的关系,我的心理成交价位是40万。中介给我的估价大概在39万上下吧。

结果卖了几个星期,似乎市场反应比较冷淡,收到一些询问和看房,但并不多。

前后收到2个Offer,前一个是39万,中介跟她谈了几次,尝试让她加点价,后来加到39.5万就再也不肯加了,由于当时刚开始卖了才1-2周,我的心理价位在40万以上,所以想再看看。

后来其实我的心理价位降下来了,觉得如果有人能出到39万以上就可以成交了,可是后来就再也没人出价了,大概到了卖房的第6周,有人出价38万,我当然是不考虑。

最后,大概在卖了2个月左右,我觉得这样下去也不是办法,就通知中介不卖了,撤出市场。付了中介大概2600多刀的marketing费用,结束了这次不成功的卖房。

我觉得我当初可能设定的心理价位稍微高了一点,所以没有把握那个39.5万的出价,否则可能就成交了。

但是我觉得也没什么后悔的,因为我始终心里隐隐觉得,我这次如果卖房,说不定今后几年是会后悔的。我还是看好几年以后,可能是2022-2024年,悉尼的房价会再次起飞,就跟我那篇预测的文章里写的那样,可能会有下一次的market boom。

所以我后来果断的中止了这次卖房,又重新把房子放到租房市场上,大概3周后租出去了。

顺便说一下,2020年,整个悉尼的租房市场也是一塌糊涂,大量的房子都处于空租状态,房租从前2年的价位都差不多跌了20-30%在出租。我的物业经理说这是她从业20多年来见过的最困难的租房市场。

最后讲一下,我在做中止这次卖房的时候,其实就用我对Sunk Cost(沉没成本)这个经济概念的理解,因为大部分人可能会觉得我对这次卖房投入了不少经济成本和时间成本,如果最后撤出市场决定不卖,会有很大的损失(2000多刀的Marketing费用,再加上卖房的时候的房租损失),所以还会坚持卖下去,一直到卖出为止。

但是,理解了沉没成本,就会让决策变得很简单,只看现在,不考虑过去的成本。有兴趣可以看看我写的:理解 Sunk Cost (沉没成本) 让你的决策更容易 生活更简单

接下来说说股市吧

我3月份时预测说:

。。。

然后会持续低迷比较长的一段时间,要一直等到这次的病毒危机有利好消息以后(比如开发出了有效的病毒疫苗)股市才会回升,但是2020年肯定不会涨回到最高点,而是需要至少2-3年的时间来恢复。

但是我非常有信心的说,5年以后,也就是到2025年,全球股票市场极大可能会恢复到2020年2月的最高点,并且超越之前的最高点,而且大部分人会忘记这次的横扫全球的病毒时间。

。。。

这次股市的恢复比我想象的快多了,据说也是最快的一次全球大暴跌以后的恢复。

美国的股市甚至于只花了半年不到的时间就全面恢复,并且创了新高。 (见下图S&P500指数今年的走势图)

 

澳洲股市ASX300指数目前离疫情最高点还差一点,但看起来明年上半年恢复肯定是没啥问题的吧。

我在股市崩盘时写了为什么在全球股市恐慌性暴跌的时候 我却不断地在大量买入股票

后来我还是不断的买入,因为我充满信心的认为,这种短暂的仅仅因为市场信心不足导致的下跌,迟早是会涨回来的。

还是这么一句话:当市场上大部分人恐慌的时候,你应该要贪婪。 (Greedy when others are fearful.)

我同时持有澳洲股票指数和全球股票指数,所以今年的这轮暴跌,至今为止,我不但没亏钱,还赚了一点。

最后总结

大体来说,我觉得我当初的一些预测还算OK吧。

澳洲房价的确没跌多少,而且正在稳步回升。房子的确还是一个非常稳定的资产,非常抗跌,长期持有绝对是一个不错的策略。

股市的话,大部分人没想到的迅猛恢复。在这个现代社会,信息高度发达,医疗高度发达,这些都给了市场很好的信心,大部分投资者看好未来,所以这些也就很快的反映在股市里面了。

2020年很快就要过去了,真的是有点困难,也很有趣的一年。

希望所有的人跟我一样,安全的度过了2020,并且期待充满希望的2021年!

 

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