卖了一套悉尼投资房,我赚了多少钱?澳洲卖房流程简介:评估,中介,卖房律师,银行,Settle交房,收款 | 最后说说我打算怎么使用这笔卖房以后的钱?

前2个月我写了篇文章,解释了一下我为什么打算卖一套悉尼的投资房。

我现在很高兴地来汇报,那套房子已经成功的在11月成功卖掉啦,然后在2021年12月中旬顺利settle了,我也已经很快就拿到了卖房的钱。

今天就来简单分享一下我在澳洲的第一次卖房的过程,还有我这房子卖了多少钱,这个投资最终帮我赚了多少钱,最后说说我打算怎么用这笔钱。

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这篇文章是我的Youtube视频的文字版。

如果你想看视频版本的话,可以戳这里,或者点击下面的Youtube图标Youtube Button

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先简单介绍一下房子的背景和我想要卖房的原因

这套投资房是我在2014年买的一套2房Unit,就是那种在澳洲随处可见的七八十年代造的红砖老公寓,位置在悉尼西边的Merrylands这个区,离悉尼CBD大概25公里。

当时买它纯粹是觉得便宜,我当时手头现金也不是很多,房子价格才32万澳币,所以我首付20%只要6万多,而且租金回报不错,买的时候租客就在里面,租金有每周355刀,物业费也很便宜,才每季度500多刀,再加上近几年澳洲房贷利息很低,所以买下来以后就是个正现金流的物业。

但是当时我买这套房的时候没啥经验,没想到这么老的房子也会出现结构性问题,后来的几年整栋楼的外墙和走道出现了多处裂缝,我的房子内部墙壁也有一些裂缝和变形,现在看起来这套房子是我所有投资房里最差的一套。

正好最近10月份租客要搬走,而且呢今年2021年悉尼房产市场还挺火的,我就在想要不趁这个机会把这套房子卖掉算了,一方面减少债务,还掉一些贷款,回收一些现金,另外更重要的一方面也是我怕夜长梦多,万一整个房子今后出现更大的问题会有很贵的物业维修费用。

RealEstate网站对我这套房子给出的估价是$38万到42万之间,我也上网研究了一下这个区周围同类房子的最近卖出价,综合考虑觉得这套房子大概也就值个39-40万吧,如果能卖到39万以上我就满意了。

卖房经历

打定主意以后我就马上行动了,租客一搬走,做完清洁,我就马上联系了3个当地的中介Ray White, First National, 和Starr Partners面谈,长话短说,最后经过比较以后,我决定用StarrPartners这家中介,主要是因为他们的一个比较特殊的销售策略让我很感兴趣,叫Property Launch。

所谓的Property Launch就是他们会在做好所有的前期准备以后,在每个周2把房子放到市场上,然后接下来的2个周6做open house开放看房,在第2个周6的晚上6点之前,他们会要求所有对这个房子有兴趣而且有诚意的买家,对这个房子出一个最终的offer,最后价高者得,相当于是一种线下竞价或者拍卖吧。如果没有达到卖家的心理价位,接下来还是按照普通的销售方式继续卖。

而且Starr还有一点跟其他中介公司不一样,一般来说房子的卖家委托一家中介卖房子,只是负责你的这1个中介会帮你去卖房,而Starr他们一个分公司的10几个中介都会去跟他们的买家推你的房子,最后谁带来的买家买了这套房子也能分到佣金,有点像是一种他们的内部竞争机制,好处是这样就无形中增加了潜在买家的数量,也可能会推高房价。

不过Starr也是我找的这3家中介里收费最贵的,卖房成功佣金要收2.4%,Marketing费用$2960刀,这还是因为我自己提供了专业房产照片和3D实景看房,减去了$550刀,否则实际原价一共要$3500刀左右。

选定了中介以后,要跟他们签一份卖房独家委托协议 – 我所在的州NSW的这份协议叫 Sales Inspection Report and Exclusive Agency Agreement。

这份协议主要就是约定了几个事情:

a 这是一份独家委托代理协议,卖家把房子交给中介作为独家代理出售,在协议有效期内,理论上你不能找第2家中介来卖这套房子,或者说即使你通过别的中介,或者房东自己,把房子卖掉了,按照协议上的约定,你仍然要支付他们全额的佣金

b. 协议的时长,通常是从签约当天开始的3个月,这个可以谈

c. 如果过了3个月这个中介还没有帮你把房子卖掉,而且你也不想再跟他们继续合作下去,你可以把他们炒掉,重新再换个新的中介

d. 当然你可以在这3个月里改变主意,退出市场不卖了,那就不会产生任何佣金,但是marketing费用还是要支付的

签完卖房协议以后,我马上通知了我的卖房律师,让她帮我立刻准备卖房合同。

但其实这一步我应该在决定卖房之后,找中介之前就准备好。

因为按照法律规定,中介必须要有一份正式的卖房合同以后才能正式开始帮你卖房。

所以在这一步我做的不太对,导致我的卖房进度被耽误了几天时间。

然后接下来的一个周2,我的房子就上线了,开价的范围是中介建议的$38-39.5万,open house 安排在那个星期的周6早上9点,那天我还特地自己跑去在马路对面蹲了个点,看看房产中介有没有准时到,再看看有多少人来看房。结果在这半小时里,一共来了5-6组人,其中有一组还看完出来以后,在马路边上讨论了一会儿,然后又进去看了一次。总体感觉市场反应还不错吧。

长话短说,我的房子上市以后的第2个周六,也就是到了Property Launch的出价截止日的晚上6点多,我的中介打电话给我了。

通知我一共收到2个offer,一个offer是39.5万,另外一个是40万零500刀,而且是一个No cooling-off的offer,也就是买家主动放弃了1周的冷静期,而且settlement是4周,而不是通常的6周,这2个条件当然对我卖家来说都是有利的,也说明这个买家志在必得。

那我当然毫不犹豫的接受价格比较高,而且条件比较好的那个offer了。

说到这里,顺便就多讲几句买房出offer技巧,这个买家很明显是个有经验的买家,首先他的出价不是一个整数,大部分人会出一个39万5千,或是40万,41万之类的整数报价,他的出价是40万零500,多出了500块。有时候多出的这个零头,可能就会让你超过其他出40万整数的竞争者,这招在拍卖的时候也很管用。

另外他开出的不需要cooling-off和提前settle的这2个condition,也说明这是一个非常strong的offer,在同等条件下,卖家肯定会优先考虑这样的offer。

因此在房产市场比较热的情况下,作为买家可以考虑使用这些出价的技巧,来提高自己的竞争力,做到在一群竞争者之中脱颖而出。

签了卖房合同,并且过了冷静期以后,买家就要支付10%的首付款了,这笔钱会暂时放在卖房中介公司的Trust账户里,一直到交房以后才会支付给卖家。

接下来就是等待Settle的阶段了,一般来说在我所在的新南威尔士州,签完卖房合同到最后交房的这段Settlement时长是6周,42天,主要是给买家足够的时间去申请贷款的。而这次由于买家主动提出4周的settlement,对我作为卖家来说当然是好消息了,反正我的房子已经空置,早2周交房我就可以少交2周的贷款利息,和各种费用。

在这个期间内,我唯一要做的事情就是填了一张Loan Discharge Form,并且发给我的贷款银行,通知他们我的房子已经卖了,要提前还清贷款,这个事情应该也可以委托卖房律师办理,我应该只要把房子相关的贷款信息告诉律师就可以了。

然后其实就没有什么其他的事情要做了,全部交给律师就好了,她会去协调一些跟银行,中介和买家律师沟通的事情。一直到Settle的前一天,我的律师发给我一份Settlement Report,里面有交房需要的各种数字的明细。

比如总房价是多少,买家付了多少定金,买家的贷款银行要支付多少,再扣除我这边要换的贷款,再加上一些Council Fee,物业费,和水费结算到交房那天的具体金额,等等等等所有的金额方面的结算。

如果数字都确认无误的话,就可以等待Settle了。

我的房子是安排在周一的下午2点settle,settle成功以后,我马上就收到了银行结算后的余款。

另外还有一笔钱要收,就是刚才说的在中介trust账户里的10%的定金,扣除中介的佣金和其他费用以后,我的中介也很快在1-2天内把余下的钱也打给了我。

那么我最终从这套投资房赚了多少钱?

(下面的数字都是四舍五入以后的大致数字)

这个房子卖出价是$400K – 买入价是$320k,所以毛利润是$80K

但是这里边要扣除买入和卖出,一进一出2次交易费用。

买入费用有前面说的印花税+律师费+银行费用大约是 $11k

卖出有刚才说的中介,律师费用和一些杂费,加起来大概是$14K

扣除这2个费用以后,我这次卖房所得的净利润是$55k

不过总利润还要再加上这些年的出租正现金流一共大约$10K,最后总计65K

我们来算一下投资回报ROI(Return On Investment),我的前期总投入成本是75K,最后利润是65k,所以这套房子从2014年买下以来得到了大约87%的回报。

这套投资房一共持有了接近8年,算平均收益的话接近每年10.9%,算复合收益的话每年8.1%

从我这个例子可以看出,加了杠杆的投资威力是巨大的,其实如果只看总数,我的这套投资房并不算成功的,一套32万的房子,投资了8年,最终净利润只有可怜的6万5千刀。

但由于我当初只付了20%的首付,相当于加上了一个5倍的杠杆,以至于最后达到了超过10%的年平均回报率,看起来似乎也还不算太差。

不过当然杠杆这个东西是双刃剑,如果投资失败会起到放大的反向作用。

最后简单说说我打算怎么用这笔钱?

我卖了这套房子以后拿回了当初的本金和卖房的利润,加起来有13-4万现金。

我的计划就是把这笔钱分成3部分:

第1部分,大概30%会加入到我现在的现金储备,由于我现在fix了所有的贷款,所以这笔现金并不能起到offset利息的作用。

但我又不可能让几万块钱躺在那里什么也不做,所以我很可能会去找一个澳洲的高存款利息的账户,把这笔钱以活期的方式存起来,不过目前这个低利息的时代,在澳洲的所谓高存款利息也就是1~1.5%左右吧。


经过一番研究,我找到了下面这家澳洲银行,已经存了5万刀进去。

86 400 Home Loan Rates & Review | Savings.com.au

86400 – 澳洲第一家数字银行

– 属于NAB银行旗下,活期存款利息1.2%,澳洲正规银行,有政府的25万澳币的资金保障

– 使用我的推荐码 DK8U968 注册,可得$20现金奖励

– 下载86400手机App,注册只需2-3分钟,注意在注册时输入上面的Referral Code,并在开户30天内收到卡以后刷卡消费3次即可


第2部分,大概50%左右会投入股市,扩大我的股票的portfolio,以增加我的dividend被动收入,也就让我离Fire更进了一步。

第3部分,最后1部分大概20%会留着交税,在澳洲卖投资房以后的利润是要交增值税CGT的,所以要预留一笔钱等这个财年结束后交税。

我会在后续的视频分享我具体怎么分别投资现金和股票这2笔钱,非常感谢你的观看,下次再见。

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